شرایط و ضوابط نوسازی ساختمان های قدیمی
برای بازسازی ساختمان باید به این نکته توجه داشته باشیم که با موافقت چه تعداد از اعضا این کار امکان پذیر است.
ساختمان فرسوده، بدون موافقت اقلیت واحدها هم قابل بازسازی است و در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها به این موضوع اشاره شده است.
مطابق با این ماده قانونی «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی موافق تجدید بنای آن نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجامشده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری آنها پرداخت شده است، از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.
در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.» بر اساس این ماده چنانچه به تشخیص و تأیید کارشناسان رسمی دادگستری ادامه زندگی در ساختمان، موجب ضرر و زیان باشد، دادگاه حکم به بازسازی و نوسازی ساختمان را می‌دهد.
تفاوت نوسازی با بازسازی
مالکان خانه‌های قدیمی باید به این نکته توجه داشته باشند که بازسازی با نوسازی متفاوت است و به همین دلیل باید تصمیم خود را بگیرند که قصد دارند کدام عملیات را روی خانه یا ساختمان خود انجام دهند. به بیان کلی، بازسازی مترادف کلمه مرمت است به این معنی است که شخصی یا گروهی با همکاری هم، روی یک پروژه ساختمانی فعالیت می‌کند تا بتوانند تداوم و پایداری یک اثر را برای مدت‌زمان بیشتری تضمین کنند.
نوسازی اما به این معنی است که یک ساختمان با بافت قدیمی را انتخاب می‌کنیم و تصمیم می‌گیریم که عمل نوسازی را روی آن انجام دهیم. در نتیجه باید شروع به تعمیر نمای داخلی ساختمان که دارای بافت قدیمی است کنیم که با این عمل بافت یک ساختمان از لحاظ نمای داخلی، نوسازی می‌شود. تمام عملیات و تغییرات که روی بافت قدیمی ساختمان انجام می‌شود، حتی عملیات جابجایی دیوارها نیز به‌عنوان بازسازی تلقی می‌شود. بنابراین هر عملی که باعث افزایش پایداری ساختمان شود، بازسازی محسوب می‌شود. فراموش نکنید در عملیات بازسازی، ساختمان تخریب نمی‌شود و تعمیرات ضمن حفظ ساختار بنا انجام می‌شود.
به‌طورکلی بازسازی در کشور ما شامل ۴ نوع، بازسازی حفاظتی ساختمان، بازسازی سبکی ساختمان یا آناستیلوز (مخصوص بناهای تاریخی است)، بازسازی با روش پاک‌سازی سبکی و بازسازی تکمیلی ساختمان است. بازسازی حفاظتی برای حفظ پایداری بنا انجام می‌شود و بازسازی با روش پاک‌سازی سبکی، شامل مراحلی است که نقاط یا بخش‌های بافت فرسوده از بنا خارج می‌شود؛ بازسازی تکمیلی نیز اقدام نهایی برای بازسازی است.
مجوز و هزینه های بازسازی خانه
کدام تعمیرات نیاز به مجوز دارد
انجام تعمیراتی که به‌جابه‌جایی راه‌پله، حذف جداکننده‌های داخلی (که به‌صورت باربر عمل می‌کند و نبود آنها ریزش ساختمان را به دنبال خواهد داشت)، احداث یا جابه‌جایی دیوارها (آنگاه‌که حذف پارکینگ را در پی داشته باشد) و جابه‌جایی بخش‌هایی از ساختمان که موجب به هم خوردن ضوابط شهرسازی شود ممنوع بوده و نیازمند اخذ مجوز از شهرداری است. بر اساس ضوابط شهرداری «در صورت آغاز تعمیرات بدون اخذ مجوز از شهرداری منطقه و متعاقب آن غیرقانونی شناخته شدن آن از سوی مسوولان، مورد تعمیری مشمول بررسی به‌صورت تخلف خواهد شد که این امر امکان از دست رفتن حقوق مکتسبه مالک را به دنبال خواهد داشت.»
کدام تعمیرات به مجوز نیاز ندارد؟
پیرو بخشنامه شماره ۸۱۱٫۱۱۰۴۸٫۴۰۶۸۳ مورخ ۰۸-۰۸-۱۳۷۰، حوزه معاونت شهرسازی و معماری، مواردی چون، مرمت بام از قبیل (تعویض قیرگونی و آسفالت – نصب موزاییک – تعویض – مرمت شیروانی)، تعمیر و تعویض کف‌سازی زیرزمین و طبقات، سفیدکاری، نقاشی و نصب کاشی، نماسازی ساختمان، دیوارها و حیاط، محوطه‌سازی منازل و مجتمع‌های مسکونی اعم از احداث حوض یا استخر، کف‌سازی و باغچه‌بندی (مشروط به عدم حذف پارکینگ)، نصب و تعمیر یا تعویض سرویس‌های بهداشتی و رفع نواقص بهداشتی ساختمان (مشروط به عدم‌تغییر نظام فنی، معماری و کاربری ساختمان)، تعویض درب یا پنجره (مشروط به عدم‌تغییر در نظام فنی و معماری و کاربری ساختمان)، لوله‌کشی آب، فاضلاب، گاز و نصب شوفاژ (مشروط به اینکه محل موتورخانه نیاز به احداث ساختمان جدیدی نداشته باشد) و حفر چاه فاضلاب و تخلیه آن نیاز به مراجعه و کسب مجوز از شهرداری نداشته و مالکان می‌توانند نسبت به مورد اقدام کنند.
مدارک موردنیاز برای دریافت گواهی تعمیرات
مدارک لازم برای مجوز تعمیرات ساختمان، شامل تکمیل فرم مجوز تعمیرات و تشکیل پرونده، اصل و کپی سند مالکیت، کپی بنچاق، کپی سند سرقفلی در صورت سر قفلی‌دار بودن متقاضی، کپی شناسنامه یا کارت ملی مالک یا سر قفل‌دار، جوابیه بیمه، جوابیه آتش‌نشانی، تکمیل فرم مجوز تعمیرات توسط کارشناس و تائید توسط مسئول واحد فنی و مجوز سازمان میراث فرهنگی در صورت واقع‌شدن ملک در محدوده بافت فرسوده (کلیه مدارک فوق در صورت جزئی بودن تعمیرات است درصورتی‌که تعمیران کلی و اساسی باشد علاوه بر مدارک فوق در اختیار داشتن فرم تعهد کارفرما و گواهی استحکام بنا الزامی است) است.
نکات کلیدی برای شروع بازسازی
بعد از دریافت مجوزهای لازم برای آغاز تعمیرات، باید به دنبال مجری انجام کار باشید. در حال حاضر تعداد قابل توجهی از شرکت‌های مهندسی فعال در بخش بازسازی و نوسازی در شهرها و کلان‌شهرها وجود دارد که شما می‌توانید با اعتماد به آنها خانه خود را نونوار کنید. برای عقد قرارداد بین اشخاص حقیقی و یا حقوقی در بحث بازسازی نیز باید به چند نکته اساسی توجه کنید. مهمترین نکته این است که هیچ وقت قرارداد یا موافقت‌نامه بازسازی را سر سری نخوانید و اگر از محتویات این برگه آگاهی ندارید از یک مشاور خبره کمک بگیرید.
همچنین توصیه می‌کنیم که بدون قراردادهای کتبی، هیچ کاری را شروع نکنید. در این برگه باید تمام موارد از جمله سهم مجری، سهم پیمانکار از تهیه مصالح مورد نیاز، مدت زمان اجرای پروژه، دریافت مجوزهای مرتبط، استفاده یا عدم استفاده صحیح از مصالح، اجرای صحیح کار و… لحاظ شود. توصیه دیگر این است که حتماً برای بازسازی به دنبال شخصی باشید که ضمانت کار به شما ارائه دهد. تا حد امکان در خرید مصالح با پیمانکار همراه شوید تا از کیفیت و دقت او اطمینان حاصل کنید.
مخالفت همسایه با نوسازی آپارتمان
ساختمان هایی که ده ها سال از عمرشان می گذرد، عمر آنها به سر آمده و فرسوده محسوب می شوند. گاهی اوقات نیز دلایل دیگری موجب فرسودگی زودتر از موعد ساختمان ها می گردند. در برخی موارد فرسودگی ممکن است به حدی باشد که خطر جان ساکنان آن ساختمان را هر لحظه تهدید کند . این گونه ساختمان ها نیاز به نوسازی دارند. زمانی که صاحبان آپارتمان های یک ساختمان قصد تخریب و نوسازی آپارتمان های خود را دارند ممکن است تعدادی از همسایگان مخالف نوسازی آپارتمان باشند.
در این گونه مواقع افرادی که خواهان نوسازی آپارتمان های خود می باشند بایستی به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و دادخواستی بنا بر تمایل به نوسازی را به این شورا ارائه نمایند. شورا پس از بررسی دادخواست ارائه شده، موضوع را به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع داده تا آنها رسیدگی اختصاصی نسبت به این موضوع داشته و تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان را انجام دهند. در این مرحله سه نفر از کارشناسان دادگستری که با نظر مالکان آپارتمان ها انتخاب آنها صورت گرفته است درباره ی فرسودگی و به پایان رسیدن عمر ساختمان اظهار نظر می نمایند. در مواقعی که میان کارشناسان در مورد فرسودگی ساختمان اختلاف نظر وجود داشته باشد، قاضی رای خود را مطابق با نظر اکثریت صادر می نماید.
نوسازی از راه قانونی
طبق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که بر اساس تشخیص کارشناسان دادگستری، عمر مفید ساختمان تمام شده باشد یا بنا به دلایلی دچار فرسودگی شده و برای ساکنان خطرآفرین باشد، چنانچه برخی از همسایه ها موافق نوسازی ساختمان نباشند، آن دسته از همسایگانی که با نوسازی ساختمان موافق بوده و قصد این کار را داشته باشند، زمانی که برای همسایگان مخالف تامین مسکن استیجاری مناسب با شان آنها نمایند و پس از نقل مکان آن ها از ساختمان فرسوده، بر اساس حکم دادگاه می توانند اقدام به نوسازی ساختمان نمایند.
با توجه به آنچه که در این ماده بیان گردیده است، تصمیم نهایی در مورد تشخیص فرسودگی ساختمان و نیاز به نوسازی دوباره آپارتمان ها با کارشناسان دادگستری می باشد و رای صادره از سوی قاضی می باشد و در صورتی دادگاه رای خود را مبنی بر نیاز به نوسازی صادر نماید، دیگر فرقی نمی کند که یک یا چند همسایه مخالف نوسازی آپارتمان باشند و در واقع مخالفت آنها مانع نوسازی نمی گردد.
برخورد قانونی با همسایه مخالف نوسازی آپارتمان
در مواقعی که تمام تدابیر قانونی جهت نوسازی بنا انجام و تامین مسکن مناسب برای همسایگان مخالف نیز صورت گرفته باشد ولی باز هم همسایگان مخالف با نوسازی، آپارتمان خود را ترک نکرده و بر مخالفت خود اصرار داشته باشند ، قانون به مدیر ساختمان اختیار داده که با شخص متخلف برخورد قانونی نماید یعنی با درخواست وی از رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل، دستور تخلیه آپارتمان شخص متخلف صادر شود.
تسویه حساب با همسایه مخالف پس از نوسازی
پس از نوسازی ساختمان سهم همه ی آپارتمان های ساختمان و هزینه های بازسازی محاسبه گردیده و مبلغی که برای اجاره مسکن همسایگان مخالف پرداخت شده است، از آنها پس گرفته می شود. در مواردی که این اشخاص نتوانند بدهی خود را پرداخت کنند، دیگر همسایه ها که طلبکار محسوب می شوند می توانند اموال شخص بدهکار را توقف نموده و همان ملک نوسازی شده ی بدهکار نیز توقیف می گردد تا زمانی که بدهکار بدهی های خود به همسایه ها را پرداخت نماید.
متولی نوسازی ساختمان
تا قبل از سال 95 نوسازی بافت فرسوده در تهران و شهرهای دیگر توسط دولت انجام می‌شد و متولی آن سازمان عمران و بهسازی شهری بود. محمدرضا ابراهیمی جانشین معاونت نوسازی و توسعه محلی سازمان نوسازی شهر تهران می‌گوید از سال 95 تمام امور مربوط به نوسازی بافت فرسوده از اطلاع‌رسانی تا شناسایی متقاضیان و بررسی اسناد و مدارک معرفی متقاضیان به بانک‌های عامل به سازمان نوسازی واگذار شد و این کار از طریق دفاتر نوسازی که در تمام محلات شهری حضور دارند انجام می‌شود. با تغییر متولی نوسازی بافت فرسوده کسانی که قصد نوسازی ملک خود را دارند باید در گام نخست به دفاتر نوسازی واقع در منطقه یا محله سکونت خود مراجعه کنند و پس از تأیید فرسودگی ملک از طریق سامانه و اطمینان از قرار گرفتن ملک در بافت فرسوده به مرحله تشکیل پرونده وارد شوند.
تشکیل پرونده با در دست داشتن اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک، برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و قبوض آب، برق، گاز و تلفن با مراجعه به دفاتر نوسازی انجام خواهد شد و پس از آن بازدید کارشناس و بررسی ابعاد ملک، عرض گذر و بنای ساختمان برای تعیین تعداد طبقات جواز ساخت، بررسی عقب نشینی، دریافت ابعاد جدید ملک ، نقشه کشی با همکاری دفاتر نوسازی، دریافت تأیید نقشه، صدورمجوز نوسازی، تعهد به رعایت استانداردهای بهینه‌سازی مصرف انرژی و رعایت اصول اسکلت‌بندی ساختمان دیگر مراحل نوسازی ملک هستند. مالکان پس از طی این مراحل می‌توانند ساخت و ساز ملک را آغاز کنند. مسئول یکی از دفاتر نوسازی می‌گوید همزمان با انجام ثبت‌نام، ما بررسی می‌کنیم که نوسازی با توجه به مکان ملک، متراژ، دریافت پروانه ساخت و جوازها، چقدر هزینه دارد و همه جزئیات به اطلاع مالک می‌رسد، مالکان با توجه به اینکه املاک واقع در بافت فرسوده هستند می‌توانند با استفاده از بسته‌های تشویقی بدون پرداخت عوارض، مجوز نوسازی ملک را با 2 سال فرصت برای انجام ساخت و ساز دریافت کنند.
تجمیع بیشترین مشوق‌ها را می‌گیرد
کیوان خلیجی مدیر اداره امور مناطق و راهبری دفاتر نوسازی سازمان نوسازی شهر تهران در خصوص حمایت‌ها و مشوق‌های در نظر گرفته شده برای مالکان متقاضی نوسازی می‌گوید بخشی از مشوق‌ها را دولت برعهده گرفته است، مشوق‌هایی مانند کاهش نرخ سود بانکی سازندگان به نصف نرخ سود متداول که در حال حاضر این نرخ برای امسال 9 درصد است. همچنین کاهش نرخ سود تسهیلات خریداران واحدهای نوسازی شده به 6 درصد نیز یکی دیگر از مشوق‌های دولت است. جانشین معاونت نوسازی و توسعه محلی سازمان نوسازی شهر تهران نیز با اشاره به این مشکل می‌گوید شهرداری تعهد دارد هزینه تخفیفاتی را که دستگاه‌های متولی برای اتصال انشعابات در نظر می‌گیرند بپردازد و این پرداخت در بیشتر موارد در قالب تهاتر پرداخت شده است. بر اساس مشوق‌های در نظر گرفته شده واحدهای تجمیع شده که متراژ آن از100 تا 300 متر باشد بیشترین مشوق‌ها در تخفیف مجوزها، انشعابات، تراکم بیشتر را دارند. البته مالکانی که اصلاً تمایلی به تجمیع ندارند نیز می‌توانند ملک خود را نوسازی کنند اما حمایت‌ها و مشوق‌ها در قطعات کوچک کمتر است. ابراهیمی می‌گوید ما توانسته‌ایم رضایت مالکان را در 70 درصد نوسازی‌ها برای تجمیع جلب کنیم.او می‌گوید بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران، متراژ مناسب برای نوسازی در حال حاضر 200 متر است.
هر واحد یک پارکینگ
یکی از مشکلاتی که متقاضیان نوسازی آن را مطرح می‌کنند موضوع پارکینگ است. بر اساس طرح‌های شهرداری و دولت هر واحدی که نوسازی می‌شود باید دارای پارکینگ باشد اما برای واحدهای کوچک متراژ تأمین پارکینگ برای تمام واحدها که متوسط آن 4 واحد است امکان‌پذیر نیست. جانشین معاونت نوسازی و توسعه محلی سازمان نوسازی شهر تهران می‌گوید ما سعی کردیم پارکینگ را در نوسازی به معضل تبدیل نکنیم.
پرداخت ودیعه به تجمیع بیش از 3 واحد
یکی دیگر از مشوق‌های در نظر گرفته شده برای نوسازی پرداخت ودیعه به ساکنان این واحدها است تا در مدت نوسازی توان مالی برای اجاره مکانی مناسب داشته باشند. مدیر اداره امور مناطق و راهبری دفاتر نوسازی سازمان نوسازی شهر تهران می‌گوید تسهیلات 20 میلیونی ودیعه مسکن به ساخت و سازهای تجمیعی شامل بیش از 3 پلاک با اعمال یارانه‌های لازم توسط دولت و شهرداری‌ها پرداخت می‌شود.
هزینه نوسازی
با افزایش قیمت‌ها و افزایش قیمت مسکن، مالکان بافت‌های فرسوده نگران افزایش هزینه نوسازی هستند. به گفته مدیر اداره امور مناطق و راهبری دفاتر نوسازی سازمان نوسازی شهر تهران هزینه نوسازی سال 96 حدود هر مترمربع یک میلیون تومان بود که امسال به 1.5 میلیون تومان افزایش یافته است. اما جانشین معاونت نوسازی و توسعه محلی سازمان نوسازی معتقد است با ارزش افزوده‌ای که نوسازی دارد هزینه ساخت آن نسبت به قیمت واحدهای ساخته شده افزایش زیادی ندارد و مالکان و سازندگان نباید نگران این موضوع باشند.
مهمترین مشکلات نوسازی
مسئولان سازمان نوسازی شهر تهران مهمترین مانع در نوسازی را موضوع تجمیع می‌دانند که مخالفت مالکان، وجود چند ورثه برای یک ملک یا در اجاره بودن ملک از دلایل اصلی این ممانعت است. به گفته این مسئولان چنانچه ملک به‌صورت مشارکتی با سازنده ساخته شود بسته به محله و منطقه در محله بالا سهم به صورت 60درصد برای مالک 40 درصد برای سازنده، در محله متوسط شهری سهم به‌صورت 50 به 50 و در محله‌های جنوبی سهم 60 درصدی برای سازنده و 40 درصدی برای مالک در نظر گرفته می‌شود. تعداد واحدها هم بستگی به متراژ و عرض معبر دارد که در کمترین متراژها 3 واحد و با افزایش متراژ یک یا دو واحد تراکم تشویقی دارد. برای هر واحد نیز 50 میلیون تومان تسهیلات ساخت پرداخت می‌شود.
ثبت ديدگاه