قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز ملک مشاعی را که جریان ثبتی اش خاتمه یافته، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، بر عهده واحد ثبتی محلی که ملک مورد نظر در حوزه آن واقع شده، قرار داده است. وقتی واحد ثبتی تصمیمی بگیرد با شرایطی قابل اعتراض است.

یکی از شایع‌ترین مشکلاتی که در مورد املاک مشاع به وجود می‌آید، بروز اختلاف نظر مابین مالکان در مورد فروش ملک مشاع یا تقسیم ملک مشاع مورد نظر است. طبق تعریف قانونی که در مورد ملک مشاع وجود دارد، سهم تمامی مالکان در بخش‌های مختلف ملک مزبور پراکنده است.

مطابق قانون، مالکیت در ملک مشاع برای هر یک از مالکان مشترک است و هر مالک در تمام اجزاء ملک حق دخل و تصرف دارد.

نحوه افراز اموال مشاع مال مشاع به مالی گفته می‌شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه است یعنی هر مالک در جزء جزء کل ملک حق تصرف دارد.

افراز همان جدا کردن چیزی از چیز دیگر و جدا کردن چیزی برای کسی است. همچنین معنای افراز از نظر حقوقی یعنی دعوای شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور برای تقسیم مال مزبور درصورتی¬که توافقی در مورد تقسیم صورت نگیرد. بنابراین سهم مشاع شریک شما یا سایر شرکا از شما جدا شود، افراز صورت گرفته است.