تفاوت‌  خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی

هر چند به نظر می رسد  دعاوی خلع ید ، تخلیه ید و تصرف عدوانی نسبت به املاک مشابه یکدیگر بوده و هدف اصلی تسلیم ملک به ذی نفع می باشد لیکن اختلافات عدیده ای بین این دعاوی وجود دارد که عدم توجه به آن ا می تواند منجر به عدم حصوصل نتیجه هنگام طرح دعوا در دادگاه گردد  .

تصرف به عنوان مالکیت، اماره مالکیت است، مگر آن که خلاف آن ثابت شود. به‌طور مثال اگر سوئیچ خودرویی در دست کسی است، فرض بر این است که حق استفاده از آن را دارد. حال اگر شخصی ادعای امانت و عاریه یا کرایه و نیز تصرف غاصبانه دارد، باید از عهده اثبات آن برآید و چنانچه متصرف خودرو بگوید آن را از مدعی خریده است، باید از عهده اثباتش برآید. 

قانون از تسلط بر هر مالی حمایت می‌کند اما چنانچه متصرف در صدد بیان منشأ آن برآید، باید قانونی بودن آن را ثابت کند.

معنی خلع ید

از منظر حقوقی خلع ید به دعوايي اطلاق می‌شود که مالک ملکی به طرفيت متصرف غيرقانوني مال خود، اقامه دعوی مي‌کند و از دادگاه مي‌خواهد که به روند تصرف غيرمجاز متصرف پايان بخشيده و ملک وي را از تصرف او خارج کرده و تحويل او بدهد. بنابراین منشأ دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

در بیان تفاوت دعاوی خلع ید و تخلیه ید از ملک اعم از آپارتمان یا مغازه، اشراف به معنی خلع ید و  به چند نکته دیگر ضروری است.

نکته اول اینکه، در مورد تقاضای تخلیه، رابطه استیجاری وجود دارد. یعنی این امر ناظر به مواردی است که قرارداد اجاره بین مالک و مستأجر تنظیم شده، اما علیرغم اینکه مدت اجاره پایان یافته یا منحل شده، مستأجر حاضر به تخلیه ملک نیست. بدیهی است که در این موارد باید دعوای تخلیه مطرح کرد و البته مالکیت بر عین نیز شرط نیست، بلکه همین که شخصی مالک منافع هم باشد کفایت می‌کند.

بنابراین تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید این است که دعوای تخلیه زمانی مطرح می‌شود که شخص با اذن مالکانه به‌صورت قانونی و شرعی متصرف شده، در حالی که در خلع ید استیلا بر مال به نواقل قانونی نبوده است.
نکته دوم اینکه خلع ید اختصاص به اموال غیرمنقول دارد، یعنی اینکه یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید در مورد اموال غیرمنقول مطرح می‌شود اما تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیرمنقول قابلیت استماع دارد.

در اینجا مقصود از غیرمنقول، مالی است که حمل آن از مکانی به مکان دیگر بدون آسیب زدن به آن مال یا محلی که در آن نصب شده، امکان‌پذیر نباشد. نکته سوم اینکه دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد ولی دعوای خلع ید، یک دعوای مالی محسوب می‌شود.

معنی تصرف عدوانی

در خصوص تصرف عدوانی به معنای اعم باید گفت؛ به خارج شدن مال از حیطه اقتدار مالک یا قائم‌مقام قانونی او بدون رضای وی یا بدون مجوز قانونی اطلاق می‌شود. در حقیقت، رضایت نداشتن مالک یا فقدان اجازه و اذن قانونی از جانب او از موجبات تحقق تصرف عدوانی محسوب می‌شود. تصرف عدوانی، عنوانی است که در حقوق مدنی و نیز حقوق کیفری مطرح است و علت اینکه وصف کیفری نیز یافته، این است که به جهت اصل احترام به مالکیت و نیز دفاع اجتماعی از این اصل، نظر قانونگذار بر این امر استوار بوده که در هر صورت از تصرف افراد حمایت شود و چنانچه شخصی نسبت به مالی مدعی حقی است، به‌جای توسل به قدرت فردی در استرداد مال خود، حتماً از طریق مراجع قضایی احقاق حق کند. در غیر این صورت، متجاوز شناخته می‌شود. 
قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی را این‌ چنین تعریف می‌کند: دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند. بنابراین از این منظر برای طرح دعوی، سه موضوع سبق (سابق بودن) تصرف مدعی، لحوق (پیوستن) تصرف خوانده (کسی که علیه او طرح دعوی شده است) و عدوانی بودن تصرف لازم است.
با این توصیف این تعریف فقط شامل اموال غیرمنقول می‌شود؛ بنابراین اگر کسی قالیچه یا ساعت مچی فردی را به صورت عدوانی (یعنی با توسل به زور) به دست آورد، تعریف فوق این موارد را شامل نخواهد شد.

به علاوه در صورتی که مال با رضایت متصرف سابق از تصرف او خارج شده باشد و به تصرف دیگری درآید، سپس متصرف سابق از رضایت خویش پشیمان شده و عدول کند، عنوان تصرف عدوانی بر فعل متصرف جدید صادق نخواهد بود. همچنین چنانچه شخصی ملک خود را برای مدتی رها کند، به نحوی که هیچ تصرفی بر آن نداشته باشد و شخص دیگری در این مدت، ملک مورد نظر را تصرف کند، تعریف مزبور شامل این مورد نخواهد بود؛ زیرا متصرف فعلی، مال را از تصرف متصرف سابق خارج نکرده، بلکه ملکی را که قبلاً از تصرف وی خارج شده بود، تصرف کرده است.

برخلاف خلع ید و تخلیه ید ، تصرف عدوانی جرم است

از منظر کیفری موضوع تصرف عدوانی به موجب قانون مجازات اسلامی نیز، جرم تلقی شده و قابل مجازات است. در این فرض قاضی موظف است پس از طرح شکایت برابر مقررات قانون آیین دادرسی کیفری رسیدگی کرده و علاوه بر مجازات مجرم، حسب مورد به رفع تصرف عدوانی، حکم بدهد. در این ارتباط ماده ۶۹۰ بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی مقرر می‌دارد: هركس به وسيله صحنه‌سازي از قبيل پي‌كني، ديواركشي، تغيير حد فاصل، امحاي مرز، كرت‌بندي، نهركشي، حفرچاه، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهيه آثار تصرف در اراضي مزروعي اعم ازكشت‎شده يا در آيش زراعي، جنگل‌ها و مراتع ملي‌شده، كوهستان‌ها، باغ‌ها، قلمستان‌ها، منابع آب، چشمه‌سارها، انهار طبيعي و پارك‌هاي ملي، تاسيسات كشاورزي و دامداري و دامپروري و كشت و صنعت و اراضي موات و باير و ساير اراضي و املاك متعلق به دولت يا شركت‌هاي وابسته به دولت يا شهرداري‌ها يا اوقاف و همچنين اراضي و املاك و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقيه كه براي مصارف عام‌المنفعه اختصاص يافته يا اشخاص حقيقي يا حقوقي به منظور تصرف يا ذي‌حق معرفي كردن خود يا ديگري، مبادرت کند يا بدون اجازه سازمان حفاظت محيط زيست يا مراجع ذي‌صلاح ديگر مبادرت به عملياتي کند كه موجب تخريب محيط زيست و منابع طبيعي شود يا اقدام به هرگونه تجاوز و تصرف عدواني يا ايجاد مزاحمت يا ممانعت از حق در موارد مذكور کند به مجازات يك ماه تا يك سال حبس محكوم مي‌شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدواني يا رفع مزاحمت يا ممانعت از حق يا اعاده وضع به حال سابق کند.

شرط امکان طرح شکایت کیفری به اتهام تصرف عدوانی

چنانکه ملاحظه می‌شود در رویکرد کیفری فقط احراز واقع لازم است و مرجع قضایی پس از احراز اینکه تصرف فعلی من غیر حق و عدوانی است، رأی صادر می‌کند. از طرف دیگر قانونگذار در ماده فوق از واژه «متعلق» استفاده کرده است و این امر می‌تواند حاکی از این موضوع باشد که در بعد کیفری مالکیت مالک مهم دانسته شده و بر خلاف جنبه حقوقی که فوقاً اشاره شد، برای اثبات جرم تصرف عدوانی احراز مالکیت شاکی را نیز ضروری می‌داند. بنابراین باید توجه داشت که در تصرف عدوانی کیفری جدا از بحث عنصر روانی و احراز سوءنیت، در عنصر مادی قاضی باید مالکیت شاکی، لحوق تصرفات متهم و عدوانی و من غیر حق بودن تصرفات او را احراز کند تا بتواند نسبت به مجازاتش اقدام کند.
شایان ذکر است که موضوعات کیفری این بخش، قابل تسری در خصوص دعاوی مزاحمت و ممانعت از حق نیز است. بنابراین اگر کسی اختیار تصرف قانونی را از صاحب مالی سلب کند، سه حالت تصرف عدوانی، ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق متصور است.
ایجاد مزاحمت به شرایطی اطلاق می‌شود که متصرف بدون اینکه مالی را از چنگ مالک خارج کند، نسبت به تصرفات وی مزاحمت ایجاد کند. مانند اینکه فردی با گذاشتن مانعی از ورود شخصی به داخل پارکینگ خودش جلوگیری کند یا خودسرانه با زدن قفل به درب شوفاژخانه مزاحم استفاده از آب گرم شود. ممانعت از حق نیز ناظر به موردی است که فردی برای اعمال حق مالکانه شخصی نه تصرفی دارد و نه مزاحمت کند بلکه مانع از استفاده قانونی مالک می‌شود. 

 مراحل رسیدگی در مراجع قضایی

در خصوص دعوای خلع ید، زماني می‌توان به خواسته مذکور دادخواستي به دادگاه ارایه داد که شرايط و ارکان تشکيل‌دهنده آن مسلم باشد. در اين شرايط خواهان بايد دلايل مالکيت خود را به دادگاه تقديم کند تا دادگاه پس از رسيدگي به دلايل مالکيت و احراز ساير شرايط، در ماهيت دعوی حکم صادر کند. شاید این جمله زیاد شنیده شده است که، رسيدگي به دعواي خلع يد فرع بر اثبات مالکيت است. بنابراین در فرضی که اصل مالکيت خواهان محل نزاع باشد و دلايل و مدارک کافي براي اثبات مالکيت وجود نداشته باشد و ادعای خواهان مبتنی بر نوعي از مالکيت باشد که احراز آن منوط به رسيدگي مستقل است، در اينجا دعواي خلع يد خواهان قابليت استماع ندارد،

زیرا خواهان ادعايي مطرح کرده که پیش‌نیازی دارد.فرض دیگر این است که چنانچه خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد اما به وی تحویل داده نشده، علی‌القاعده باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد یا در دعوی الزام به تنظیم سند این موضوع را مطرح کند و اگر خواهان بخواهد دعوی خلع ید را مطرح کند، این دعوی در صورتی قابل استماع است که مالکیت وی استقرار یافته باشد و هنگامی که دادخواست الزام به تنظیم سند داده می‌شود، مادامی که حکم به نفع خواهان صادر نشده و سند به نامش صادر نشده است، نمی‌تواند این دعوی را مطرح کند. موضع خوانده در موارد فوق چنین خواهد بود که ابتدا باید دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد. در غیر این صورت تصرف وی غاصبانه است. زیرا هر مالکی حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد. منوط به اینکه دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد.

مثلا ثابت کند تصرفش ناشی از اجاره بوده یا ملک مورد دعوی را خریداری کرده است. در غیر این صورت تصرف وی غاصبانه تلقی می‌شود.همچنین در مواردی که خوانده با طرح دعوی متقابل یا دعوی جداگانه‌ای سند خواهان را باطل می‌کند یا الزام وی را به تنظیم سند رسمی می‌خواهد و به نحوی مالکیت خواهان را زایل می‌سازد، دعوی خلع ید محکوم به رد است.

برگرفته از حمایت

مشاوره تلفنی با وکیل دعاوی کارگر و گارفرما

اگر نیاز به اخذ مشاوره تلفنی با وکیل  و مشاوره حقوقی درباره " اختلاافات کارگر و کارفرما " و یا سایر موضوعات حقوقی دارید می توانید با تلفن ثابت با شماره ۹۰۹۹۰۷۲۸۳۵ تماس بگیرید و یا از طریق  اینجا  از خدمات حقوقی وکلای مجرب و پایه یک تهران به طور ۲۴ ساعته و شبانه روزی بهره مند شوید .