مشاوره حقوقی در تنظیم مبایعه نامه

اگر نیاز به اخذ مشاوره تلفنی با وکیل ملکی و مشاوره حقوقی درباره ” تنظیم قرارداد و مبایعه نامه ” و یا سایر موضوعات حقوقی دارید می توانید با تلفن ثابت با شماره ۹۰۹۹۰۷۲۸۳۵ تماس بگیرید و یا از طریق  اینجا  از خدمات حقوقی وکلای مجرب و پایه یک تهران به طور ۲۴ ساعته و شبانه روزی بهره مند شوید .

 نمونه مبایعه نامه خرید و فروش  آپارتمان

ماده ۱ –  طرفین قرارداد

۱-۱) فروشنده/فروشندگان ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ………       ساکن …………………………………………… تلفن ……………… .      با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد …………..  به موجب …………….

۱-۲) خریدار/خریدارن  ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ………       ساکن …………………………………………… تلفن …………….. .      با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد ………….  به موجب ……………

ماده ۲ –  موضوع قرارداد و مشخصات ملک

بیع تمامی                دانگ یک دستگاه آپارتمان  دارای پلاک ثبتی                    فرعی از                       اصلی به مساحت اعیانی               مترمربع و به صورت              خوابه و مساحت عرصه متر به نشانی محل وقوع ملک                                                                                    طبقه            واحد                     و با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثنا عرصتاً و اعیاناً به انضمام برق به شماره پرونده                              و آب به شماره اشتراک                                و گاز شهری به شماره شناسایی                                و یک رشته تلفن دائر به شماره                 و انباری به مساحت              متر مربع واقع در و  تعداد         عدد پارکینگ به شماره های                      و دارای پایان کار ساختمان شماره                    مورخ                                       صادره از سوی شهرداری منطقه            می باشد. تأسیسات گرمایی شوفاژ روشن , پکیج حرارتی , گاز شهری , فن کوئل , بخاری نفت سوز , شومینه و وسیله سرمایی آن کولر , چیلر , فن کوئل , تهیه مطبوع , سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً بطور کامل به رؤیت خریدار رسید و از کمیت، کیفیت و وضعیت ملک کاملاً مطلع شده است.

ماده ۳ –  ثمن معامله و نحوه پرداخت

قرارداد

 ۳-۱) کل ثمن معامله عبارت است از مبلغ به عدد                            ریال به حروف                                         ریال معادل                                                   تومان وجه رایج مملکتی تعیین که مورد تراضی و توافق طرفین قرار گرفت که به ترتیب ذیل از سوی خریدار / خریداران به فروشنده / فروشندگان پرداخت می گردد .

۳-۲) مبلغ                           ریال معادل                               تومان از ثمن معامله به شرح نقداً /  طی چک شماره                     عهده بانک                            مورخ                از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شد.

۳-۳) مبلغ                           ریال معادل                               تومان از ثمن معامله به شرح نقداً /  طی چک شماره                     عهده بانک                            مورخ                در تاریخ            از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.

۳-۴) مبلغ                           ریال معادل                               تومان از ثمن معامله به شرح نقداً /  طی چک شماره                     عهده بانک                            مورخ                در تاریخ            از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.

۳-۵) مبلغ                           ریال معادل                               تومان از ثمن معامله به هنگام تنظیم سند در دفترخانه  نقداً / طی چک شماره                     عهده بانک                            مورخ                در تاریخ            از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.

ماده ۴- تنظیم سند رسمی

۴-۱) به منظور تنظیم سند رسمی طرفین متعهدند که در ساعت           تاریخ                        در دفترخانه اسناد رسمی شماره                واقع در                                                                         یا دفترخانه ای که بانک و سازمان های تابعه                         معرفی نماید حاضر شده و کلیه تشریفات قانونی معامله را انجام دهند. 

۴-۲) پس از حضور در دفترخانه در صورتی که طرف مقابل حاضر نباشد طرف دیگر باید مراتب را کتباً به سردفتر اعلام و نامه خود را در دفتر ثبت مراسلات دفترخانه ثبت کند. فروشنده فتوکپی کلیه اسناد و اوراقی را که آماده کرده ضمیمه خواهد نمود . اگر خریدار حامل ثمن معامله به صورت وجه نقد باشد باید به رویت سردفتر برسد و در حضور او شمرده و مراتب در نامه مورد اشاره درج شود. در صورتی که خریدار چک تضمین شده بانکی همراه داشته باشد کپی آن را ضمیمه کند.

۴-۳) هریک از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند و یا از آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که مربوط به اوست را فراهم نکند مکلف است مبلغ                      ریال بابت جریمه عدم حضور به موقع به طرف دیگر بپردازد این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه به اصل معامله انجام شده نمی زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهداتش بری نمی سازد .

ماده ۵ –  تسلیم ملک

 فروشنده/فروشندگان مکلف است در تاریخ      /      /    ۱۳ ملک را با تمام توابع و ملحقات و منضمات به خریدار/خریداران تسلیم کند. وجه الالتزام عدم تخلیه روزانه                                ریال می باشد که در صورت عدم تسلیم به موقع، فروشنده موظف است آن را به خریدار پرداخت کند.

ماده ۶- شرایط و آثار قرارداد

۶-۱) مخارج تنظیم سند حق التحریر و حق الثبت و هزینه محضر بر مبنای قیمت منطقه بندی به عهده طرفین است.

۶-۲) در صورتی که برای انتقال قطعی ملک مورد مبایعه نامه ارائه هرگونه سندی لازم باشد فروشنده موظف به ارائه آن به دفترخانه می باشد .

۶-۳) – پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و  همچنین مالیات و عوارض تا پایان روز معامله بر مبنای قیمت منطقه ای به عهده فروشنده است .

۶-۴) فروشنده مکلف است آخرین قبول آب و برق و تلفن و گاز در صورت مستقل بودن و در غیر این صورت تسویه حساب با هیأت مدیره مسئول ساختمان را در دفترخانه به خریدار تحویل نماید . پرداخت این وجوه تا تحویل مورد معامله بر عهده فروشنده خواهد بود , همچنین هزینه های قانونی دیگر از جمله جرائم ساختمانی ,حق مرغوبیت , پذیره , حق مشرفیت عوارض , دیون به اشخاص ثالث  اخذ پایان کار , فک رهن و تفکیکی به عهده فروشنده می باشد .

۶-۵) فروشنده / فروشندگان اقرار نمودند که مورد معامله مشمول مصادره اموال , سرپرستی و در توقیف نبوده و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافع آن به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نمی باشد و در صورت رهن بودن مکلفند قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن اقدام نمایند چنانچه فروشنده / فروشندگان نسبت به فک رهن اقدام نکنند خریدار می تواند با مراجعه به مرتهن , ملک را از رهن خارج کند و با امضاء این قرارداد، خریدار وکیل و قائم مقام قانونی فروشنده در مورد فک رهن محسوب می گردد.

۶-۶) چنانچه خریدار  و به هرنحوی از انحاء از انجام معامله استنکاف ورزد موظف به پرداخت وجه التزام                          ریال می باشند که باید به طرف مقابل پرداخت گردد.

۶-۷) در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد . قرارداد باطل است و فروشنده موظف است مبلغ دریافتی را به منتقل الیه مسترد کند .

۶-۸) در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن بودن ، مستحق الغیر بودن ، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی ، غصبی بودن قانوناَ قابل انتقال به خریدار نباشد، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله ، معادل                            ریال به عنوان خسارت به انتقال گیرنده بپردازد.

ماده ۷- اسقاط خیارات

کلیه اختیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.

ماده ۸- مقررات ناظر

این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود.

ماده ۹- نسخ و تصدیق قرارداد

این قرارداد با علم و اطلاع و رضایت کامل خریدار و فروشنده نسبت به مفاد و شروط آن در ۹ ماده و           نسخه برابر تنظیم شده است و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.

 

                محل امضاء و اثر انگشت فروشنده/فروشندگان                             نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد نخست

                محل امضاء و اثر انگشت خریدار/خریداران                                   نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم

آثار مبایعه نامه  

هر کس می‌خواهد خانه‌ای، ملکی یا آپارتمانی بخرد یا بفروشد، در عرف به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کند، قراردادی در قالب بیع‌نامه و قولنامه می‌نویسد، مبالغی از ثمن معامله را رد و بدل می‌کند و قرارهایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی و نقل و انتقال رسمی ملک می‌گذارد ولی با وجود همه این التزام‌های قراردادی، در موارد بسیاری، بین خریدار و فروشنده، اختلافاتی پیش می‌آید.

بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او ‌منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. همچنین بر اساس ماده ۴۷ همان قانون نقل و انتقال اموال غیرمنقول، تنها به موجب سند رسمی امکانپذیر است.
بیع‌نامه همان قرارداد فروش بوده که برای طرفین لازم‌الاجرا است، برخلاف عقودی مانند صلح و هبه، در عقد بیع که تملیک عین به عوض معلوم است، یک مبیع و یک ثمن وجود دارد که باید بین آنها تعادل وجود داشته باشد. 
به لحاظ عرفی، بیع‌نامه سندی عرفی است که طرفین می‌نویسند و تابع تشریفات رسمی در محضر است. 

 بیع‌نامه مقدمه‌ سند رسمی

در معاملات املاک، ابتدا بیع‌نامه یا همان مبایعه‌نامه و مبالغ مورد نظر رد و بدل می‌شود. البته بیع‌نامه  می‌تواند مورد انکار و تردید قرار گیرد همچنین بانک‌ها نمی‌توانند بر روی مبایعه‌نامه، به خریدار وام اعطا کنند.
بیع‌نامه می‌تواند به صورت عادی و نیز به صورت رسمی در محضر نوشته شود اما غالبا بیع‌نامه، در عرف املاک، عادی بوده و مقدمه‌ای برای سند رسمی است و در ادامه آن، تشریفات تنظیم سند رسمی انجام می‌شود.

 ضرورت پایبندی طرفین نسبت به قولنامه

در تعریف قولنامه نیز باید گفت قولنامه نوشته‌اى غالباً عادى حاکى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معینى بوده و ضمانت اجراى تخلف از آن پرداخت مبلغى معین است. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»
قولنامه یک عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است که خواسته‌اند با این عمل، حقوق و تکالیفى در روابط حقوقى خود ایجاد کنند همچنین ماده ۱۰ قانون مدنى که مبتنى بر اصل آزادى قراردادهاست، عمل آنها را به رسمیت مى‌شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است.
اگر قولنامه، صرف یک قول یا تعهد یک‌جانبه باشد، باید گفت که تعهدات یک‌جانبه الزام‌آور نیست. قولنامه نیز مقدمه عرفی بیع‌نامه بوده و بر اساس آن، فروشنده در مقابل اخذ مبلغی، متعهد به فروش می‌شود بنابراین به دلیل اینکه قولنامه‌های فعلی، عرفا معوض است، در حدود شرایطی که نوشته شده است، الزام‌آور خواهد بود و برای طرفین لازم‌الاجرا است و باید نسبت به آن پایبند باشند.
همانطور که در مورد قولنامه گفته شد، خریدار، مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت به فروشنده می‌پردازد و در مقابل، فروشنده متعهد به فروش می‌شود. مبلغ پرداختی، در مقابل ثمن معامله، ناچیز بوده اما در همین حد نیز الزام‌آور خواهد بود.