نحوه و مراحل طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
قبل از بررسی نحوه و مراحل رسیدگی به دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک لازم است به بیان تعریف موضوع و عبارات آن می پردازیم و اینکه مفهوم تصرف، استیلای انسان بر مال، به قصد انتفاع از آن به نفع خود است که با این تعریف تحقق مصداق تصرف مستلزم وجود ارکان و شرایطی است که به ترتیب ذیل می باشد.
1- مادی: یعنی استیلاء که مهمترین رکن آن است و سلطه شخصی بر آن مال بالمباشرت و یا مع الواسطه مشاهده می شود.
2- معنوی: که همان قصد استفاده از مال به نفع خود است، نه به نفع دیگران
1- استمرار در تصرف: به معنی اینکه با وجود ارکان فوق الذکر تحت استیلاء برای مدتی مال شخصی باشد. و عرفاً عنوان تصرف بر آن صدق کند.
2- علنی بودن تصرف: یعنی کیفیت تصرف چنان باشد که عرفاً بتوان اعمال تصرف را بر آن مال صرف نظر از اینکه خوانده مطلع شده باشد یا نه احساس نمود.
3- صریح بودن تصرف: یعنی در تشخیص مبنا و منشاء و صحت تصرف تردیدی وجود نداشته باشد. در مطالبه اجرت المثل که مربوط به زمان تصرف مثلاً مستأجر بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره، بطلان یا فسخ قرارداد مزبور است، البته در دوران پیش از حاکمیت قانون مدنی در ایران روابط مؤجر و مستأجر بر اساس موازین شرع مقدس اسلام و فناوری فقها بوده است در خصوص اجاره همان موازین فقهی و فناوری فقهای مشهور بصورت قانون مدنی در بخش اجاره درآمد ه است. که میتوان به فناوری امام خمینی (ره) اشاره کرد که؛«حضرت امام (ره) در جلد دوم استفتاآت از آن حضرت چاپ دفتر انتشارات اسلامی موضوع احکام بهار 1372 در صفحه 195 آن در جواب سوالی می فرمایند:
«بعد از تمام شدن مدت اجاره تصرف در ملک شارعی غیر، برای مستاجر مشروط به رضایت مالک است و در صورت عدم رضایت مالک تصرف حرام است و باید تصرف کننده اجرت المثل را بپردازد. و در جلد دوم کتاب ارزشمند تحریرالوسیله عربی چاپ دمشق مبحث سرقفلی مسئله یک می فرماید؛ وقتی که مدت اجاره تمام شد، واجب است بر مستاجر که محل را تخلیه و آنرا تحویل صاحبش دهد پس اگر باقی بماند در مکان مورد اجاره علیرغم رضایت مالک غاصب و گناهکار خواهد بود و ضامن خسارت وارده بر مکان است حتی اگر این خسارات ناشی از آفات آسمانی باشد و همچنین باید اجرت المثل محل را تازمانیکه آنرا در تصرف دارد به مالکش تسلیم نکرده بپردازد.
ارکان دعوی مطالبۀ اجرت المثل
الف) مالکیت یا دینفع بودن خواهان به عنوان مؤجر
ب) انقضای مدت قرارداد اجاره
ج) تصرف خوانده در مال الاجاره که دو صورت دارد: اولاً، در صورت عدم رضایت مالک یا مؤجر، مستأجر ملزم به پرداخت اجرت المثل است . اگر چه استیفای منفعت نکرده باشد.
ثانیاً: در صورتیکه مستاجر با جلب رضایت مالک یا مؤجر به تصرفات ادامه دهد، در صورت استیفای منفعت، ملزم به پرداخت اجرت المثل خواهد بود. البته مطالبه اجرت المثل محلهای کسب و پیشه بر خلاف مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 می باشد و در واقع اقامه این دعوی، مربوط به اماکن غیرتجاری است در مورد اماکن تجاری مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 موجر باید دادخواست اجرت المثل بر مبنای اجرت المسمی تقدیم می نماید.
نحوه رسیدگی به دعوای مطالبه اجرت المثل در محاکم دادگستری
پس از ارجاع و ثبت پرونده و تعیین وقت رسیدگی دادگاه بعد از ابلاغ به طرفین و تشکیل اولین جلسه دادرسی و اخذ اظهارات طرفین، جهت تعیین اجرت المثل ایام تصرف، با توجه به اوصاف مؤثر مال الاجاره، مبادرت به صدور قرار کارشناسی می نماید.
مراحل اجرای قرار کارشناسی
1) در اولین جلسه دادرسی به منظور تعیین قیمت اجاره ایام تصرف ملک مورد نظر از زمان عدم پرداخت اجاره بها قرار کارشناسی صادر می گردد.
2) بعد از صدور قرار، وقت نظارت جهت امر ابلاغ و تودیع حق الزحمه کارشناسی تعیین می گردد.
3) چنانچه دستمزد کارشناس پرداخت نشود، با رعایت ماده 259 ق.آ.د.م قرار ابطال دادخواست صادر می شود.
4) در صورت پرداخت حق الزحمه کارشناسی، وقت دیگری جهت تفهیم و اجرا قرار، با دعوت طرفین و کارشناس تعیین می گردد.
5)بعد از تشکیل جلسه دادگاه و تفهیم مفاد قرار، وقت نظارت جهت وصول و اعلام نظریۀ کارشناس تعیین می گردد. ماده260 ق.آ.د.م.
6- به محض وصول نظریۀ کارشناس وقت نظارت دیگری تعیین و به طرفین ابلاغ می گردد تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه نمایند و با ملاحظه نظریه کارشناسی چنانچه مطالبی دارند نفیاً یا اثباتاً بطور کتبی اظهار نمایند.(م 260 ق.آ.د.م.
7)هر گاه به نظریه کارشناسی اعتراض وارد نگردید و به نظریۀ مزبور با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد دادگاه مبادرت با انشاء رای می نماید مواد 260 و 265 ق.آ.د.م
8)هر گاه اعتراض به نظریه کارشناسی واصل شد، قرار ارجاع امر به هیئت کارشناسی صادر و مراحل فوق مجدداً طی می شود.
– در این بین لازم است به نکته ای اشاره گردد و چنانچه مدت در قرارداد اجاره بطور صریح بیان نشده باشد و وفق ماده501 ق مدنی، مال الاجاره از قرار هر روز یا ماه یا سال تعیین گردد و مستأجر نیز با توافق حاصله با مالک، مال الاجاره را بیش از آن مدت معین در تصرف داشته باشد، اجرت مقرر بین طرفین به نسبت زمان تصرف پرداخت می گردد و نیازی به جلب نظر کارشناس نخواهد بود.
اکنون به معنای دعوا و ارکان آن، که عبارتست ازمدعی: مدعی علیه ، مدعی به و جواب دعوا است می پردازیم. دعوا در لغت به معنای خواستن آمده است خداوند متعال درخصائل اهل بهشت می فرایند: «ولهم ما یدعون…»اهل بهشت هر چه را می خواهند می یابند.
– دعوا بر حسب اصطلاح، اظهار ثبوت چیزی است که برای اظهارکننده یا کسی در که در اظهار آن مأذون است ثابت نباشد. بدیهی است لازمه هر دعوایی آن است که دو طرف داشته باشد. «مدعی» و «منکر»و دعوا کننده مدعی است و دیگری که دعوا به او متوجه شده است مدعاعلیه یا منکر می باشد و چیزی که در مورد آن ادعا شده است مدعا به ممکن ملک یا حق باشد که ملک بر سه قسم است: عین، منفعت و انتفاع و حق نیز بر دو قسم است: مالی و غیرمالی. در بعضی اوقات دعوا، مستلزم اقرار است و گاهی اقرار، مستلزم دعوااست. در هر حال، دعوا از مقوله اخبار است نه از مقوله انشاء و منقسم کرده اند. دعوای صادقانه و دعوای کاذبه و شهید در کتاب روضه می گوید. دعوا عبارت از خبردادن به چیزی است که پیشترواقع شده باشد. حالیه بنا به مراتب فوق رسیدگی به دعاوی فوق الذکر نیازمند دو جلسه رسیدگی و سه وقت نظارت است که با توجه به میانگین وقت رسیدگی محاکم حقوقی در استان ، مدت زمان رسیدگی حداقل چهارماه می باشد.
حال دادگاه پس از شنیدن اظهارات طرفین و نظریه کارشناس و محتویات پرونده معمولاً به شرح ذیل مبادرت به اصدار رای می نماید.
رای دادگاه
در خصوص دادخواست آقای رضا نقدی / فرزند: حسین با وکالت آقای علی اسماعیلی به طرفیت آقای حسین عزیزی / فرزند: عزیزاله به خواسته مطالبه اجرت المثل ایام تصرف یکباب مغازه تجاری از پلاک ثبتی 5281 اصلی بخش یک ……، طبق نظر کارشناس از ابتدای سال 1385 تاکنون فعلاً مقوم به مبلغ 000/000/51 ریال بدین شرح که وکیل خواهان اظهار داشته است طبق توافق نامه از تاریخ 1/1/80 مغازه ملکی به پلاک مذکور در اختیار خوانده به ازای اجاره بهای ماهیانه هفتصدهزار ریال،به مدت پنج سال قرار گرفته است و مراجعات مکرر موکل به خوانده حاضر به افزایش اجاره بها نیست و مطابق دادنامه شماره 8 تخلیه ملک مذکور نیز صادر گردیده است لذا به شرح خواست تقاضای صدور حکم مقتضی را از دادگاه نموده است. خوانده علی رغم ابلاغ قانونی در جلسه مقرر رسیدگی در دادگاه حاضر نشده است و لایحه ای نیز ارسال ننموده است. دادگاه جهت تعیین اجرت المثل، قرار ارجاع به کارشناسی صادر و کارشناس محترم نظر خود را طی نامه شماره 90/1/1935 مورخ 20/6/1390 به دادگاه تقدیم که پس از ابلاغ به طرفین، مصون از هرگونه ایراد و تعرض واقع شده است. بنابراین دادگاه با احراز مالکیت خواهان و رابطه استیجاری فی مابین و انقضای مدت اجاره خواسته خواهان را ثابت تشخیص داده و مستنداً به ماده 494 قانون مدنی رای به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ شصت میلیون بابت اجرت المثل ایام تصرف خوانده از تاریخ 1/1/1385 لغایت آخر مهرماه نود، به مدت 60 ماه براساس نظر کارشناس در حق خواهان صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان …….. می باشد.
حالیه ممکن است رای غیابی باشد که طرفین که حضور نداشته اند بیست روز وقت واخواهی دارند و چنانچه طرفین که حضور نداشته اند بیست روز وقت واخواهی دارند و چنانچه طرفین به رای اعتراض نداشته باشند رای اصداری به قطعیت می رسد و محکوم له پرونده بعد از قطعیت آن خودش یا وکیل وی تقاضای اجرائیه می نمایند و بعد از اینکه تمبر اجرائیه باطل گردید رئیس شعبه دستور مقتضی را در این زمینه صادر می نمایند و توسط دفتر شعبه اجرائیه صادر و به محکوم علیه ابلاغ می گردد و از زمان ابلاغ ایشان ده روز وقت دارد تا با مراجعه به شعبه اقدام مورد در مورد محکوم به را انجام دهد در غیر اینصورت و بعد از سپری شدن مهلت مقرر تصویر دادنامه و نسخه ابلاغ شده اجرائیه به خوانده به اجرای احکام ارجاع می شود و به یکی از شعبات اجراء فرستاده می شود.
نحوه اجرای حکم مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
برای گرفتن محکوم به از محکوم علیه و تسلیم آن به محکوم له اقداماتی لازم است که اصطلاحاً به آن اقدامات عملیات اجرایی می گویند. مجوز شروع عملیات اجرایی موقعی است که اجرائیه صادر شده از طرف محکمه صالحه به محکوم علیه ابلاغ گردیده و مهلت قانونی مربوط به آن منقضی شده باشد و محکوم به ممکن است اشکال مختلفی از جمله استرداد عین مال در مورد مفقود یا تلف شدن عین موضوع حکم یا مبلغی باشد که در مورد بحث ما موضوع محکوم به مبلغی است که محکوم علیه می باید به محکوم له پرداخت نماید ولی با ابلاغ اجرائیه و انقضای مهلت قانونی از انجام تعهد و پرداخت آن امتناع می ورزد و در واقع از حکم دادگاه تمکین نمی کند. در این صورت خواه موضوع محکومیت بصورت وجه نقد و خواه بصورت عین کلی در ذمه باشد باید از دارایی محکوم علیه استیفاء شود. خواه اموال منقول یا غیر منقول محکوم علیه توقیف گردد و با انجام تشریفات مربوط به مزایده مال فوق را تبدیل به احسن(وجه نقد)معادل طلب محکوم له نمود و به وی پرداخت گردد و مراحل مزایده تشریفات و قوانین خاصی دارد که اجرای آن با دادورز می باشد و حال آنکه چنانچه مالی از محکوم علیه نتوانستیم چه بصورت منقول و غیرمنقول معرفی نمائیم تقاضای اعمال ماده 2 قانون محکومیتهای مالی(جلب و بازداشت) محکوم علیه را می نمائیم. و چنانچه بعد از انجام هر کدام از موارد فوق الذکر محکوم به وصول و رضایت محکوم له به هر گونه دیگر اخذ گردید پرونده مختومه می گردد.
نظریات مشورتی در مورد مطالبه اجرت المثل
آیا پس از انقضای مدت اجاره مستأجر علی فرض سوءنیت می تواند خائن در امانت تلقی گردد. نظر اکثریت: موضوع به هیچ وجه نمی تواند مشمول بزه خیانت در امانت باشد و مؤجر می تواند با تقدیم دادخواست نسبت به تخلیۀ ملک و اجرت المثل اقدام نماید.
نظر اقلیت: مستأجر در صورت داشتن سوءنیت مجرمانه خائن در امانت تلقی می شود و باید به مجازات همان بزه محکوم گردد.
نظر کمیسیون: نظر به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر بعنوان این قانون خاص، تکلیف روابط حقوقی طرفین را پس از انقضای مدت روشن و تصریح کرده، علی الاصول بعد از انقضای مدت اجاره نسبت مورد مالک استحقاق دریافت اجرت المثل را از مستأجر دارا می باشد و مضافاً تصرفات مستاجر بعد از انقضای مدت از شمول مصادیق قسمت اخیر ماده 674 ق.م.آ. خارج می باشد لذا نظر اکثریت دادگستری مورد تأیید می باشد.
رأی شماره 78 دیوانعالی کشور شعبه 23 به تاریخ 25/12/1369 به شماره دادنامه717/23 کلاسه 23/17/5140
– خلاصه جریان پرونده: در موضوع دعوی بانو«الف» با وکالت آقای«ب» به خواسته مطالبه هفت میلیون و نهصد و چهل و هشت هزارو پانصدهزار ریال اجاره بها و سرقفلی مغازه ها و شرح دادخواست تقدیمی علیه آقای «ج» که مشروح دعوی و کیفیت و جریان رسیدگی طی دادنامهشماره 381-31/6/69 صادره از این شعبه در دادنامه مذکور مندرج و اعلام گردیده و دادگاه پس از رسیدگی به موضوع مبادرت به اظهارنظر به این شرح نموده است با توجه به اینکه میزان وجوهی که متصرفین آپارتمانها و مغازه هایاعم از سرقفلی و اجاره بها به خوانده داده اند دقیقاً مشخص نیست تا استحقاق خواهان به نصف وجوه دریافتی مشخص باشد و نیز با توجه به اینکه معلوم نیست خواهان متصرفین این اماکن را مستأجر خود می دانند یا خیر در هرصورت خواهان می تواند برای مطالبه اجرت المثل یا اجاره بها به خود متصرفین مراجعه نمایند نظر دادگاه بر دعوی و قابل استماع نبودن آن به طرفیت «ج» می باشد و اما راجع به مغازه متصرفی خوانده به مساحت 41 متر مربع مطالبه سرقفلی بعلت نبودن رابطه استیجاری بین خواهان و خوانده منتفی است راجع به اجرت المثل چون به هر حال هر کس از مال دیگری استیفای منفعتی نماید باید از عهدۀ آن به نفع صاحب حق برآید.
دادگاه خوانده را به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از سال 59 تا 66 (زمان تقدیم دادخواست) از قرار ماهیانه نصف 35 هزار ریال مکلف به تأدیه اجرت المثل مغازه متصرفی بنفع خواهان می داند پس از ابلاغ نظریه مزبور وکیل بانو«الف» به نظریه صادره اعتراض کرده دادگاه پرونده را به دیوانعالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده است هیئت شعبه پس از بررسی اوراق پرونده به لحاظ عدم کسب نظر آقای مشاور موضوع را قابل طرح در دیوان عالی کشور تشخیص نداده پرونده را برای اقدام قانونی به دادگاه صادر کننده نظریه اعاده داده است. دادگاه اقدام به جلب آقای مشاور نموده پس اعلام نموده که نظر دادگاه به شرحی است که قبلاً اعلام شده و پرونده را مجدداً به دیوانعالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده است. هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت اوراق پرونده و گزارش عضو ممیز مشاوره نموده چنین رای می دهد. اعتراض مؤثری نسبت به نظریه مورخ 3/3/68 دادگاه نشده است تا مورد توجه قرار گیرد. با لحاظ اوراق و مندرجات پرونده امر و رسیدگی های انجام شده از طرف دادگاه و نظریه کارشناس بر نظریه و استنباط قضایی دادگاه اشکالی وارد نیست و تأیید می شود و پرونده برای اقدام قانونی به دادگاه اعاده می شود.
دادخواست مطالبه اجره المثل با جلب نظر کارشناس
ریاست محترم دادگاه
با سلام و عرض ادب ، احتراما به استحضار می رساند .
۱ . اینجانب به موجب مبایعه نامه مورخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۲ مبادرت به خرید یک واحد آپارتمان با پلاک ثبتی ۱ فرعی از ۱ قطعه ۳ واقع در بخش ۱ تهران از خوانده محترم ردیف اول نموده ام .
از آن جا که در هنگام انعقاد عقد بیع ، ملک در تصرف مستاجر بود مقرر گردید تا انقضاء موعد اجاره ملک در ید مستاجر باقی و پس از آن ، به اینجانب تحویل گردید .
۲ . اما متاسفانه بر خلاف توافق فوق ، نه تنها بایع تا کنون از تحویل ملک به بنده استنکاف ورزیده بلکه بر خلاف مفاد قرارداد منعقده ، مبادرت به تمدید قرارداد اجاره با خوانده محترم ردیف دوم نموده است .
۳ . لهذا با عنایت به اینکه با انعقاد عقد بیع ، ملکیت ملک متنازع فیه از بایع به خریدار منتقل و پس از آن هر گونه نقل و انتقال نسبت به عین یا منافع مبیع بدون اذن مالک جدید فاقد وجاهت شرعی و قانونی است مستندا به مواد ۱۰ ، ۳۰، ۳۱، ۳۰۸ و ۳۲۰ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی صدور حکم دائر بر محکومیت تضامنی خواندگان به پرداخت اجره المثل ایام تصرف از مورخ ۱۳۹ / / لغایت زمان اجرای حکم با جلب نظر کارشناس با احتساب کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست .
با تجدید مراتب احترام
دادخواست مطالبه اجره المثل با جلب نظر کارشناس
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی استان
با عرض سلام و ادب؛ احتراماً به استحضار عالی می رساند موکل مالک یکباب مغازه تجاری از پلاک ثبتی 5281اصلی بخش یک قن می باشد و با عنایت به اینکه خوانده محترم بموجب دادنامه شماره 8 صادره از شعبه دهم کلاسه پرونده 85/10/810 بعنوان مستاجر بوده است و از طرفی از تاریخ انتقال رسمی پلاک فوق الذکر هیچگونه قراردادی با موکل ندارد بدین منظور خوانده محترم از تاریخ 1/1/1385 هیچگونه اجاره پرداخت نکرده است لذا پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ 1/1/1385 لغایت صدور حکم به انضمام کلیه هزینه ها و خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل به استناد مواد 198،502،515 ق. آ.د.م تقاضای صدور حکم مقتضی را خواهانیم قبلاً از همکاری و زحمات حضرتعالی تقدیر و تشکر می نماییم.
محل امضاء – مهر – انگشت
شماره و تاریخ ثبت دادخواست
ریاست محترم شعبه…………………………….دادگاه…………………..رسیدگی فرمائید.
نام و نام خانوادگی ارجاع کننده……………………………………
تاریخ………………………………………..امضاء
ثبت ديدگاه