نحوه ابطال سند رسمی فروش ملک در دادگاه

یکی از متداول ترین دعاوی مطروحه در دادگا ه ها در حال حاضر طرح دعوی ابطال سند می باشد . دعوای ابطال سند خواه اعم رسمی باشد یا عادی ، دعوایی است که طی آن، خواهان (مدعی)، اعلان بی اعتباری یک سند رسمی ( سندی که در دفترخانه یا اداره ثبت تنظیم شده ) یا سند عادی را به جهتی از جهات قانونی از دادگاه صالح و صلاحیت دار درخواست می نماید. البته باید توجه نمود که جهات درخواست ابطال سند، با توجه به نوع سند متفاوت می باشد مثلا درخواست ابطال سند مالکیت معارض و یا تقاضای ابطال سندی که مقررات مربوط به صدور سند در آن رعایت نشده است، شرایط متفاوتی خواهند داشت.
در این  نوشتار  با مرور یک پرونده حقوقی مطروحه در دادگاه های تهران به بررسی نحوه ابطال سند در دادگاه و نحوه رسیدگی به این پرونده ها می پردازیم .
در پرونده مورد نظر آقای مرتضی به طرفیت سه نفر از خواندگان مبادرت به تقدیم دادخواست واخواهی  نموده است و بر اساس تصویر مصدق مبایعه نامه عادی مورخ 5/5/83 و تصویر مصدق مبایعه نامه مورخ 3/11/85 و دادنامه شماره 87000134 و محتویات پرونده کلاسه 81000 درخواست صدور حکم مبنی بر ابطال و لغو نقل و انتقالات نسبت به پلاک ثبتی  97 و تنظیم سند رسمی و انتقال پلاک مذکور و تحویل مبیع و بدوا صدور دستور موقت جهت جلوگیری از نقل و انتقال پلاک موصوف را نموده اند .
در این پرونده خواهان  مدعی شده است که موکل ایشان به موجب مبایعه نامه مورخ 30/11/85 آپارتمان متنازع فیه  را از خوانده ردیف اول به ثمن معلوم خریداری نموده است و شخص اخیر الذکر نیز حسب مبایعه نامه 5/5/83 عین مبیع را از خوانده ردیف دوم خریداری نموده و به دلیل عدم تنظیم سند رسمی به ناگزیر به تقدیم دادخواست طی پرونده کلاسه 00796 شعبه 176 دادگاه عمومی ، تقاضای الزام وا خواندگان ردیف اول و دوم بر تنظیم سند رسمی به عمل آمده و دادنامه شماره 87000134 مبنی بر الزام خواندگان بهه تنظیم سند رسمی صادر می گردد .
لیکن باارسال پرونده به اجرای احکام به منظور تنظیم سند رسمی به نام خواهان بر حسب مکاتبات انجام شده ، کاشف به عمل می آید که  علی رغم خریداری آپارتمان توسط وی  ، سند به نام شخص ثالث دیگری به نام آقای اصغر منتقل گردیده و با بررسی و مداقه در خصوص کیفیت تنظیم سند مذکور مشخص گردید که آقای اصغر با اختیار حاصله از وکالتنامه مزبور ، سند رسمی بنام خویش تنظیم نموده و نظر به اینکه به سبب منتقل شدن سند امکان ادامه عملیات اجرایی مقدور نگردید و انتقالات اخیر که به موجب وکالتنامه صورت گرفته فاقد وجاهت قانونی و دقیقا موجب ورود  زیان به خریدار اولیه ملک گردیده  ، خواهان با عنایت به مستندات فوق الذکر خاصه محتویات پرونده کلاسه 796-86 تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر لغو و ابطال انتقالات اخیر ، نسبت به پلاک مورد ترافع و النهایه تنظیم و انتقال سند رسمی و تحویل مبیع را مطرح نموده است  .
از سوی دیگر به جهت جلوگیری از هر گونه نقل و انتقال جدید نسبت به پلاک مذکور ، از دادگاه تقاضا نموده مبادرت به صدور دستور موقت به اداره ثبت نماید .
پس از ارجاع پرونده به شعبه و انجام تشریفات قانونی وضعیت ملک از ثبت محل استعلام می گردد و اداره ثبت نیز طی نامه شماره 38170 مورخ 2/10/88 تایید کرده که پلاک مذکور در مورخ 25/12/86 به آقای اصغر منتقل شده ولی هنوز نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده است و قطعه مذکور به موجب دستور همان شعبه در بازداشت است .
با تعیین وقت رسیدگی طرفین دعوی در دادگاه حاضر می شوند و وا خوانده ردیف سوم که مبادرت به انتقال ملک به نام خود نموده بود با تقدیم مبایعه نامه عادی و وکالتنامه رسمی مدعی می گردد که قبل از تنظیم مبایعه نامه مورد استناد خواهان وی ملک را از مالکین قبلی خریداری نموده است و به جهت تقدم معامله وی با معامله دوم خود را ذی حق معرفی می نماید .
دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید .
دادنامه ابطال سند
آقای مرتضی به وکالت آقای محمود به طرفیت خواندگان به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر1- ابطال و لغو نقل و انتقالات نسبت به یک واحد آپارتمان قطعه اول تفکیکی پلاک ثبتی 897  2- تنظیم سند رسمی و انتقال پلاک مذکور به تحویل مبیع مقوم به 51000000 ریال و مطالبه خسارت دادرسی و صدور دستور موقت به استناد رونوشت مصدق مبایعه نامه مورخ 5/5/83 و 30/11/85 به شرح دادخواست تقدیمی با این توضیح که شش دانگ آپارتمان موصوف را خوانده ردیف دوم آقای حسین به موجب مبایعه نامه مورخ 5/5/83 به آقای جبار منتقل نموده و مشارالیه نیز به موجب مبایعه نامه مورخ 30/11/89 به خواهان واگذار نموده است . اکنون شش دانگ  ملک موصوف به خوانده ردیف سوم آقای اصغر منتقل شده است .
لذا در خصوص دادخواست واخواهی واخواه با عنایت به محتویات پرونده و پاسخ استعلام ثبتی واصله که حکایت از انتقال شش دانگ ملک متنازع فیه بنام آقای اصغر دارد و دفاع موجه وکیل واخواه مبنی بر انتقال ملک مورد تنازع به موجب وکالتنامه شماره 118485 توسط آقای جبار به آقای اصغر و مقدم بودن انتقال موصوف به انتقال واخوانده دادگاه دعوی واخواهی مشارالیه را وارد تشخیص داده و مستندا به مواد 350و308 ق ا د م ضمن فسخ دادنامه شماره 0134 مورخ 31/2/86 حکم به رد دعوا صادر می نماید و در خصوص دعوی آقای محمود به طرفیت سه تن از خواندگان با عنایت به مراتب فوق و دفاع موجه وکیل خواندگان ردیف اول و دوم و احراز انتقال ملک متنازع فیه در مورخ 2/6/83 به خوانده ردیف سوم بنام آقای اصغر ، مقدم به انتفال ملک به خواهان و فضولی بودن اقدام خوانده ردیف اول در انتفال ملک موصوف در مورخ 3/11/85 به خواهان دادگاه ، دعوی خواهان را غیر وارد و غیر ثابت تشخیص داد و مستندا به مواد 197 ق ا د م حکم به رد دعوی صادر و اعلام می نماید رای صادره حضوری ظرف بیست روز قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران است .
در پرونده مذکور محکوم علیه پرونده اصلی مبادرت به تقدیم دادخواست واخواهی نموده است و بنا بر سبق قسمتی از نقل و انتقالات که به نفع وی می باشد ، تقاضای ابطال نقل و انتقالات موخر که توسط خواندگان  صورت گرفته است را مطرح می کند و رای دادگاه نیز ر این خصوص با عنایت به آنچه گذشت صحیح و منطبق با قانون می باشد  .
شرایط طرح دعوای ابطال سند
هرچند تعیین شرایط طرح دعوای ابطال سند به صورت جامع و کامل، به جهت پیچیدگی، گستردگی و فنی بودن آن، امری مشکل و تخصصی است، لیکن به منظور تسهیل و تکمیل این موضوع شرایط طرح دعوای ابطال سند را اختصاراً برای شما عزیزان به رشته ی تحریر در می آوریم.
داشتن سند مالکیت
بدیهی است که یکی از شرایط و ارکان اصلی و اساسی طرح دعوای ابطال سند مالکیت، وجود سند مالکیت در ید خوانده ی دعوا می باشد والّا علی الاصول امکان ابطال آن وجود نداشته و سالبه به انتفاء موضوع می باشد.
عدم رعایت شرایط قانونی در تنظیم سند
مقرراتی که می بایست جهت صدور سند رعایت گردد، به دو قسم قابل تقسیم می باشد که عبارتند از: 1- مقررات مربوط به مبنای صدور سند 2- رعایت مقررات مربوط به صدور سند.
در صورت عدم رعایت مقررات مبنای صدور سند، مانند اینکه در قرارداد معامله (به طور مثال در بیع)، مستنداتی که مثبت انتقال مالکیت است، قوانین و مقررات جاریه ی کشور رعایت نشده باشد و معامله که مستند صدور سند بوده و به هر دلیلی از دلایل قانونی ابطال یا فسخ شده باشد، در این صورت مدعی (ذینفع) می تواند مبادرت به تقدیم دادخواست ابطال معامله و نهایتاً تقاضای ابطال سند تنظیمی بر اساس آن مبایعه نامه را از محاکم صالحه درخواست نماید.
در موارد عدم رعایت مقررات در صدور سند، گاهی علت اساسی ابطال سند رسمی، عدم رعایت مقررات صدور سند می باشد که ممکن است عمداً یا به صورت سهوی اتفاق بیفتد، هرچند احصاء چنین مواردی امکان پذیر نمی باشد، لیکن باتوجه به تعدد مقررات و بخشنامه ها، امکان وجود اشتباهات زیاد وجود دارد. فلذا برای تقاضای ابطال آن سند، باید توجه نمود که در صورت عدم رعایت مقررات مربوط به صدور سند، امکان تنظیم وتقدیم دادخواست ابطال سند وجود خواهد داشت.
در این خصوص مقنن با تصویب لایحه ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333، راهکار های قانونی در خصوص عدم رعایت مقررات ثبتی و نیز در مواردی که به جهت اشتباه، اسناد معارضی به ثبت رسیده است، ارایه نموده است.
آنچه بدیهی است اینکه، نحوه ی درخواست ابطال سند و رعایت شرایط تنظیم آن، نیاز به تخصص و تسلط کامل به قوانین موضوعه، مقررات جاریه و آیین نامه ها و بخشنامه های ثبتی دارد. ضمن اینکه آگاهی کافی و وافی نسبت به رویه های ادارات ثبت اسناد و املاک کشور و نیز رویه های دادگاه های بدوی، تجدید نظر و دیوان عالی کشور، از مهم ترین موضوعات در خصوص نحوه ی صحیح اقامه ی دعوای ابطال سند می باشد. به طوری که با وجود تهافت و تعارض آرای برخی دادگاه ها در خصوص دعاوی مربوط به ابطال انواع اسناد رسمی و عادی، اطلاع و آگاهی از  آرای برخی دادگاه ها در خصوص دعاوی مربوط به ابطال انواع اسناد رسمی و عادی، اطلاع و آگاهی از آرای وحدت رویه ی هیأت عمومی دیوان عالی کشور، لازم و ضروری می باشد.
دادگاه صالح رسیدگی به دعوی ابطال سند
با عنایت به قوانین کشوری و مرجعیت عام محاکم قضایی، عموماً دادگاه های حقوقی صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال سند را دارا می باشند. البته در میان تمامی دادگاه های حقوقی موجود در کشور، با توجه به هر نوع سند، صلاحیت محلی برای تقدیم دادخواست به خواسته ابطال سند، متفاوت خواهد بود.
نحوه ابطال قرارداد, نحوه ابطال سند, مشاوره با وکیل ابطال معامله, مشاوره تلفنی وکیل معاملات ملکی, تلقن وکیل ملکی