نحوه الزام فروشنده ملک به تنظیم سند به نام خریدار
نحوه الزام فروشنده ملک به تنظیم سند به نام خریدار
یکی از مهمترین و متداولترین دعاوی مطروحه در دادگاه ها ملزم کردن فروشنده ملک به تنظیم سند رسمی به نام خریدار است و مشکلات اقتصادی و عدم ثبات قیمت ها در برخی موارد موجب می گردد فروشنده ای که ناظر افزایش قیمت ملک خود می باشد علی رغم تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه از انتقال رسمی ملک به نام خریداراستنکاف می ورزد و در این فرش خریدار ناگزیر به مراجعه به دادگاه و ملزم کردن بایع به حضور در دفترخانه و تنظیم سند می گردد در این نوشتار با ذکر پرونده ای واقعی که در شعبه 176 دادگاه حقوقی تهران رسیدگی شده به نحوه و چگونگی الزام فروشنده به انتقال رسمی ملک از طریق دادگاه بپردازیم .
در پرونده مورد بحث آقای بهزاد به وکالت از خانم اشرف اقدام به طرع دعوی به طرفیت ورثه مرحوم نصرت به خواسته حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نسبت به پلاک ثبتی 637 بخش 12 تهران به انضمام کلیه خسارتهای دادرسی نموده است و در دادخواست تقدیمی ارزش خواسته خود را مبلغ پنجاه و یک میلیون ریال مقوم نموده و دوو درصد این مبلغ را بابت هزینه دادرسی تمبر الصاق نموده است بعد از ارجاع پرونده به شعبه مدیر دفتر دادگاه مبادرت به تقویم خواسته بر مبنای ارزش منطقه ای ملک نموده است . و متعاقب دستور قاضی وقت رسیدگی برای 30 روز دیگر مقرر و برای طرفین دعوی عاحضاریه صادر و ارسال گردیده است .
در اولین جلسه وکیل خواهان اظهار داشته است که طی وکالتنامه رسمی تمام ورثه مرحوم نصرت حق انتقال تمام شش دانگ مشاء از پلاک ثبتی فوق الاشعار را به خوانده ردیف اول واگذار نموده اند . و وی نیز مستند به وکالتنامه مذکور طی مبایعه نامه عادی به شماره 12635 مورخ 4/9/85 ملک را به خواهان انتقال داده است و از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به تنظیم سند را نموده است .
یکی از خواندگان در همان جلسه در مقام دفاع اظهار داشته که یکی دیگر از از خواندگان به نام خانم زهرا نیر فوت شده اند لذا وکالتنامه موصوف به جهت جایز بودن عقد وکالت با فوت ایشان منفسخ گردیده و به تبع آن مبایعه نامه عادی منعقده هم فاقد اعتبار است .
با اعلام فوت یکی از خواندگان وکیل خواهان تقاضای اعطای فرجه برای تقدیم دادخواست جلب ثالث می نماید که با موافقت رئیس دادگاه مواجه و با دستور تعیین وقت نظارت جلسه دادرسی به انتها می رسد .
لکن با عدم تقدیم دادخواست جلب ثالث وکیل خواهان در مورخ 2/3/88 با تقدیم لایحه اظهار داشته بنا بر تحقیقات انجام یافته از جانب موکل ، اظهارات یکی از خواندگان که مبتنی بر فوت یکی از خواندگان می باشد صخت نداشته و ایشان در قید حیات می باشند لذا نظر به اینکه در نشانی اعلام شده وی حضور نداشته و مجهول المکان می باشد تقاضای نشر آگهی جهت ابلاغ وقت دادرسی را نموده است .
قاضی در ظهر لایحه وکیل خواهان با تعیین فرجه 10 روزه به خوانده مدعی فوت یکی از اصحاب دعوی مهلت داده مدارکی را که مثبت فوت ایشان است به دادگاه ارائه دهد . که درمهلت مقرر هیچ مدرکی ارائه نمی شود و با نشر آگهی برای مورخ 20/7/88 برای فرد غایب از طریق احضاریه سایر طرفین نیز دعوت می شوند .
در جلسه دوم یکی از خواندگان به نام خانم ناهید اظهار می دارد دعوی خواهان به دو دلیل بی اساس و مردود است بدین مضمون که در وهله اول در تنظیم مبایعه نامه مصالح و منافع و خقوق موکلین بر خلاف مدلول ماده 667 قانون مدنی مورد توجه قرار نگرفته است و از سوی دیگر در قرارداد تنظیمی وضعیت ثمن معامله ادعایی و چگونگی پرداخت آن نیز مجهول است و با ادعای عدم پرداخت آن از سوی خریدار ، درخواست خواهان را مقرون بر صحت ندانسته است .
وکیل خواهان در دفاع از ادعای مطروحه اظهار داشته وکالتنامه حاوی کلیه اختیارات لازم از جمله فروش ملک و انجام معامله بوده است و ثمن قرارداد بر خلاف ادعای خوانده موصوف یکصدو چهل میلیون تومان بوده است که پنجاه و چهار میلیون تومان آن نقدا هنگام تنظیم قرارداد به صورت نقد و مابقی آن طی شرایط مقرر در ظهر مبایعه نامه تقدیم شده به دادگاه پرداخت شده است .
پس از اتمام جلسه دوم قاضی دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدر رای نموده است
دادنامه
درخصوص دادخواست آقای بهزاد وکیل دادگستری به وکالت از خانم اشرف به طرفیت 14 تن از ورثه مرحوم نصرت به خواسته الزام خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی شش دانگ پلاک ثبتی 637 بخش 1 تهران مقوم به 55000000 ریال و مطالبله خسارت دادرسی و حق الوکاله وکیل به استناد رونوشت مبایعه نامه مورخ 4/9/85 گواهی حصر وراثت و وکالت نامه های شماره 44482- 40248- 40086 صادره از دفترخانه 326 تهران به شرح دادخواست با این توضیح که به موجب مبایعه نامه مورد استناد خوانده ردیف اول نسبت به فروش سهم خود و سهم سایر خواندگان به موجب اختیار حاصل از وکالتنامه های مورد استناد ملک متنازع فیه با ثمن معامله یکصدوچهل میلیون تومان که مبلغ 54000000 تومان آن نقدا پرداخت شده و ما بقی ثمن معامله بر ذمه خواهان است که مقرر بوده در هنگام تخلیه و تنظیم سند پرداخت شود و لیکن تا کنون نسبت به تنظیم سند اقدام نکرده اند .
لذا با عنایت به مراتب فوق و مستندات ابرازی از سوی خواهان و احراز مالکیت مورث خواندگان به موجب پاسخ استعلام ثبتی به شماره 40202 مورخ 30/2/88 اداره ثبت و دفاع غیر موجه خواندگان ردیف اول ، دوم و پنجم و مصون ماندن خواسته خواهان از تعرض سایر خواندگان و احراز صحت عقد بیع منعقده ، دادگاه دعوی خواهان را ثابت و مقرون به صحت تشخیص داده مستندا به مواد 10 219 220و 222 قانون مدنی و ماده 519 ق آ دم خواندگان را به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند ملک متنازع فیه به نام خواهان و پرداخت مبلغ 623180 ریال بابت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان محکوم می نماید رای صادره نسبت به خواهان ردیف اول ، دوم و پنجم خضوری و ظرف 20 روز قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران و نسبت به سایر خواندگان غیابی و ظرف 20 روز قابل واخواهی در این دادگاه می باشد .
دعوي الزام به تنظيم سند رسمي مالی است
غالبا سئوالی که وجود دارد این است که با فرض وجود الزام قراردادي منطبق با قانون براي فروشنده مال غير منقول ثبت شده به تنظيم سند رسمي يا مطالبه و انجام چنين تعهدي و يا نفس آن مالي است؟ و اگر مالی است مبنای آن چه می باشد ؟
در بدو امر و در اولین نگاه به نظر مي‌رسد تعهد مذکور برمبنای رويه‌معمول مالي باشد و علت مالي شناخته شدن آن روشن نبودن مفهوم كلي دعواي مالي و همچنین اعمال سلیقه در تشخيص مصداقهاي دعاوي مالي می باشد
نقدی بر مالی محسوب کردن دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در دادنامه
اگر قرارباشد دادگاه سند و قرارداد عادی مستند دعاوي را ازمصادیق بيع نشناسد در نتيجه ،خواسته الزام به تنظیم سند از جمله امور مالي‌خواهد بود . لکن در واقع امر ، امر مالي ديگري بين طرفين وجود ندارد. و تنظيم سند صرفاً عملي است تشريفاتي و اداري كه با هيچ گونه دليل و منطقي نمي‌توان جنبة مالي براي آن قائل شد بنابراين چگونه مي‌توان تعهد موردنظر را از جملة تعهدات مالي محسوب نمود. آيا خواهان دعواي الزام حقيقتاً اولاً و بالذات خواستار مال است؟ ظاهراً چنين نيست. و رویه جاری نیز که در اغلب موارد دعوی الزام بر مبنای مبایعه نامه یا سند عادی نقل و انتقال ، انجام می گیرد ، خود موید همین معنا می باشد .
اگر ارزش مال غير منقول داراي سند رسمي مالكيت بيشتر از ارزش مال بدون سند رسمي باشد اين امر حداكثر مي‌تواند در ثاني و بالعرض هدف خواهان باشد كه با توجه به تعريف پذيرفته شده براي دعواي مالي باز هم نمي‌توان دعوا را مالي قلمداد كرد.
اگر به نظر دادگاه قرارداد و سند دعاوي مصداق بيع كامل و قطعي محسوب نگردد و تنظيم سند در انتقال مالكيت جنبة موضوعي (غيرتشريفاتي) داشته باشد، رسيدگي به دعواي الزام با اشكالات زير مواجه است.
اولاً: تعهد به تنظيم سند الزاماً بايد مبتني يا مترتب بر بيع باشد به بيان ديگر وقوع بيع بايد مفروش به حساب آيد. پس وقتي وقوع بيع را انجام شده از نظر دادگاه نباشد. تنظيم سند فاقد مبناي عرفي و قانوني است.
ثانياً: اگر اصل بيع محرز و مسلم شناخته نشود اين امر نياز به رسيدگي قضايي دارد كه مطابق مقررات و موازين دادرسي دادگاه مجاز نخواهد بود. امر وقوع يا عدم وقوع بيع را ضمن دعواي الزام مورد رسيدگي قرار دهد. دليل عدم امكان براي دادگاه به ورود در رسيدگي به عقد بيع عبارتند از:
1- رسيدگي دعواي الزام نسبت به رسيدگي به اصل بيع جنبة جزئي و فرعي و كم اهميت دارد. ضمن امر جزئي رسيدگي به امر كلي و مهمتر منطقي نيست و رسيدگي به چنين امري از مصاديق جزء بزرگتر از كل شناخته مي‌شود.
2- دادگاه مطابق مادة 2 آئين‌نامه دادرسي مدني اصولاً حق ندارد به امري كه مطرح نگرديده رسيدگي نمايد.
اداره حقوقي دادگستري در نظريات متعدد ، دعواي خلع يد و الزام را به شرط پذيرس بيع و يا سكوت خوانده مسموع و قابل رسيدگي مي‌داند.
ادارة حقوقي در عين توجه به اين نكته كه دادگاه نبايد وارد رسيدگي به اصل بيع و تحقق آن گردد. متأثر از روية مشهور و ذهنيت ناشي از آن به اين نكته مهم توجه نكرده است. كه سكوت چيزي را ثابت نمي‌كند و به فرض آنكه سكوت اثبات كنندة امري باشد چون اصولاً بحث وقوع يا عدم وقوع از راه متعارف و قانوني اقامه دعواي مطرح نمي‌باشد خوانده در قبال اين مسئله با تكليفي روبرو نبوده كه سكوت و يا قبول او را دليل اثبات بيع بشناسيم. صرفاً پس از طرح دعواي اثبات مالكيت اگر خوانده در مقابل دعوا دفاع نكرده و يا آن را مورد پذيرش قرار دهد احتمالاً حكم اعلامي بر وقوع بيع و اثبات مالكيت صادر مي‌گردد.
مواد قانونی مربوط به دعوی تنظیم سند رسمی
ماده ۱۰ قانون مدنی
“قراردادهاي خصوصي‌نسبت‌به کساني که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد، نافذ است.”
ماده ۲۱۹ قانون مدنی
“عقودي که بر طبق قانون واقع شده باشد، بين متعاملين و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است مگر
اين که به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود.”
ماده ۲۲۰ قانون مدنی
“عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي که در آن تصريح شده است ملزم مي‌نمايد بلکه متعاملين به کليه‌ي نتايجي هم که به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي‌شود ملزم مي‌باشند”
ماده ۲۲۱ قانون مدنی
“اگر کسي تعهد اقدام به امري را بکند يا تعهد نمايد که از انجام امري خودداري کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اين که جبران خسارت تصريح شده و يا تعهد، عرفاً به منزله‌ي تصريح باشد و يا برحسب قانون، موجب ضمان باشد”
مشاوره با وکیل ملکی, مشاوره تلفنی با وکیل ملکی, نحوه گرفتن سند, نحوه به نام کردن ملک, نحوه به نام زدن خانه
این مطلب را برای دیگران هم به اشتراک بگذارید.
ثبت ديدگاه