نحوه مطالبه اجرت المثل از مستاجر
اجرتالمسمی به مبلغی گفته میشود که طرفین عقد اجاره معمولا در اجارهنامه بر آن توافق میکنند. اما اجرتالمثل مبلغی است که دادگاه بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری برای مدتی که بین طرفین، قراردادی نبوده است با مطالبه موجر از مستاجر دریافت میکند.
معنی اجرت المسمی
اجرتالمسمی مبنای قراردادی و توافقی دارد اما اجرتالمثل زمانی تعیین میشود که بین طرفین دعوی، قراردادی نبوده است یا اینکه مدت قرارداد منقضی شده باشد. در صورتی که مستاجر مبلغ اجرتالمسمی را نپردازد، موجر میتواند این مبلغ را مطالبه کند و دادگاه از تاریخ مطالبه که معمولا به وسیله اظهارنامه مشخص میشود، علاوه بر اجرت المسمی ، خسارت تاخیر تادیه آن را نیز در صورت مطالبه موجر، محاسبه و مورد حکم قرار میدهد.
بر اساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که دین، وجه رایج باشد، باید مورد مطالبه داین (طلبکار) قرار گیرد تا خسارت تاخیر تادیه به او تعلق گیرد. از آنجایی که اجرت المسمی نیز وجه نقد است، مشمول این ماده میشود.
منظور از اجرت المثل در اجاره
طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی در عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود؛ اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده کند.
همانطور که ملاحظه میشود به موجب این ماده، مستاجر باید بلافاصله پس از انقضای مدت، مورد اجاره را تحویل موجر دهد و اگر پس از مدت اجاره، آن را مورد استفاده قرار دهد، در صورتی که بدون اجازه باشد، باید به موجر، اجرت المثل بدهد. این در حالی است که اگر با اذن موجر باشد، فقط در صورت استفاده از منفعت، باید اجرتالمثل بدهد.
ماده ۳۳۷ قانون مدنی نیز در این خصوص اشعار میدارد: «هر گاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غیر استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرتالمثل خواهد بود؛ مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع، مجانی بوده است.» که در صورت مجانی بودن، طبیعتا مستحق چیزی نخواهد بود.
خسارت تاخیر تادیه اجرت المثل
به اجرتالمثل، خسارت تاخیر تادیه تعلق نمیگیرد زیرا اجرتالمثل، خسارت محسوب میشود و وجه نقد نیست تا به آن خسارت تاخیر تادیه تعلق بگیرد. اهمیت این موضوع زمانی بیشتر روشن میشود که بدانیم ممکن است از زمان طرح دعوا تا زمان اجرای حکم مدت زیادی طول بکشد؛ در این صورت موجر متضرر خواهد شد. همچنین اجرتالمثل از تاریخ انقضای مدت اجاره به موجر تعلق میگیرد زیرا مطابق ماده ۳۳۷ قانون مدنی استفاده بلاجهت شده است.
اما نکتهای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که به طور حتم اجرتالمثل باید در دادخواست، از تاریخ انقضای مدت اجاره تا زمان تحویل ملک مورد مطالبه قرار گیرد. زیرا در دعاوی حقوقی، دادگاه تنها به چیزی که مورد مطالبه قرار گرفته است، رای میدهد و نمیتواند نسبت به آنچه مورد درخواست خواهان قرار نگرفته است، رای صادر کند. این موضوع به قاعده منع تحصیل دلیل معروف است که دلیل اصلی آن منع قاضی در خروج از بیطرفی است.
نحوه مطالبه اجرت المثل از مستاجر
در خصوص نحوه مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مورد اجاره توسط موجر قانون مدنی اشعار دارد اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مالالاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر، عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
بنابراین اگر اجاره به این نحو منعقد شده باشد با پایان مدت یک روزه، یک ماهه و … اجاره تمدید میشود و موجر مستحق اجرتالمسمی است و نه اجرتالمثل و میتواند خسارات تاخیر تادیه را هم مطابق آنچه بیان شد دریافت کند لیکن اگر بدون وجود قرارداد اجاره و رضایت موجر ، مستاجر تصرفات خود را ادامه دهد موجر مستحق دریافت اجرت المثل خواهد بود و برای شروع فرایند دادرسی می بایست مبادرت به تقدیم دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به طرفیت مستاجر بدهد .
ثبت ديدگاه