‌طبق‌ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها؛ در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم می‌باشند در صورت عدم توافق بین‌ شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز قیمت گذاری و پرداخت شود.

مفهوم عقب نشینی ساختمان 

شهرداری وظیفه تعریض معابر و راهها را برعهده دارد و جهت این امر گاهی لازم است ساختمان های قدیمی خراب یا بخشی از یک ملک تصرف شود که در این باره با توجه به وظیفه عمومی شهرداری در این باب شما حق مخالفت با این امر را نخواهید داشت تنها دو نکته لازم است اول اینکه قبل از خرید هر ملکی از شهرداری وضعیت ملک را استعلام نمایید تا در معامله ملک خود مغبون (متحمل ضرر) واقع نشوید و دوم این که زمانی که شهرداری عقب نشینی ملک شما را اعلام می کند شما باید بدانید که می توانید هزینه آن را مطالبه نمایید.

اگر به ملک شما به واسطه عقب نشینی خسارتی وارد شود شهرداری ملزم است خسارت شما را تمام و کمال پرداخته و میزان خسارت وارده را نیز کارشناس تعیین می کند و شهرداری ملزم است همان میزان خسارت را به شما بپردازد.

در باب پرداخت خسارت به عرصه نیز قیمت یک سال قبل از ارزیابی تعیین و به این ارزش شش درصد اضافه خواهد شد. چنانچه مبلغ به‌ دست‌ آمده، بیشتر از قیمت ملک در زمان ارزیابی باشد، قیمت ملک در زمان ارزیابی در نظر گرفته می‌شود.

منافع عقب نشینی ساختمان برای مالک 

در عقب نشینی، مالک علاوه بر اینکه قیمت ملک و خسارت آن را طبق نظر کارشناس دریافت می کند می تواند در برخی موارد و در صورتی که ممکن باشد جواز تراکم بیش از حد مجاز در منطقه برای بازسازی دریافت کند. همچنین ممکن است برای بعضی املاک تخفیف مالیاتی قرار داده شود.

قانون دریافت پروانه برای املاک واقع در طرح 

طبق ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها؛ کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها‌ مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می‌باشند در طرح‌های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت‌ ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (‌حقیقی و حقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده‌ شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال‌ اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.

در تبصره یک ماده واحده نیز در باب وظیفه مالکین آمده: در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ۱۰ سال بعد موکول شده باشد،‌ مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در‌ صورتی که کمتر از ۱۰ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و‌ تجدید بنا را ندارد.

نحوه محاسبه قیمت ملک واقع در طرح

قیمت روز توسط هیأت کارشناسی تعیین می شود و هیات فوق از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب‌ مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می‌باشد تشکیل و تعیین خواهد شد، رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.

در صورتی که در مورد کارشناس سوم توافقی حاصل نشود، دادگاه صالح محل وقوع ملک وظیفه دارد که کارشناس را تعیین و معرفی نماید.

اگر در محل، کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد طبق ماده۲۹ قانون کارشناسان که مقرر داشته: «هر گاه در فن معینی کارشناس رسمی نباشد دادگاه‌ها و پارکه‌ ها و مقامات صلاحیتدار می‌توانند هر موقع که احتیاج به انتخاب کارشناس در آن فن‌ داشته باشند از بین کسانی که شغل و حرفه و معلومات آنها مربوطه به آن فن باشد یک یا چند نفر معتمد را به سمت کارشناس انتخاب کنند کارشناسانی‌ که به این ترتیب انتخاب می‌شوند باید در پیشگاه دادگاه یا پار که انتخاب‌کننده یا مقامات صلاحیتدار مطابق ماده ۵ سوگند یاد کنند و از حیث تخلف تابع‌ مقررات انتظامی کارشناسان رسمی هستند و در صورت استنکاف از قبول کارشناسی بدون عذر قانونی مورد تعقیب واقع شده به یک الی سه سال‌ محرومیت از اشتغال به شغل یا حرفه مربوطه محکوم خواهد شد.» عمل خواهد شد.

نحوه تملک املاک واقع در طرح

در باب تملک اراضی دو نوع تملک داریم که اول؛ تملک اراضی طبق مقررات و مصوبات است ولی تشریفات تصرف در آن رعایت نشده است، در اینجا به مالک بهای ملک پرداخت می شود که منظور از بهای ملک در اینجا بهای روز پرداخت است. بهای روز پرداخته و بهای عادله پرداخت نمی شود زیرا مطابق قانون، اراضی و املاکی که مشمول اقدامات تملکی است و دستگاه‌های دولتی اقدامات و تشریفات تملکی را رعایت نکرده باشند، برای دستگاه اجرایی جریمه‌ای در نظر گرفته شده و آن محکومیت به پرداخت بهای روز ملک است نه بهای عادله.

دوم؛ اراضی و املاکی که طرح مصوب در خصوص آنها وجود ندارد ولی دستگاه‌های اجرایی آنها را تصرف کرده اند. اگر در این اراضی و املاک تغییر و ساخت و سازی صورت نگرفته باشد مالک می تواند دعاوی رفع تصرف عدوانی اقامه نماید و اگر در آن عملیات عمرانی انجام شده باشد مالک فقط می تواند بهای ملک و زمین را مطالبه نماید. در اینجا نیز شهرداری باید بهای روز ملک را بپردازد.

نحوه فروش املاک واقع در طرح به دولت و شهرداری

طبق قانون تملک دو نوع خرید ملک تصرفی داریم. اول؛ خریدی که با توافق کامل طرفین یعنی شهرداری و مالک ملک صورت می‌گیرد.

دوم؛خریدی که در تعیین قیمت بین افراد اختلاف است و به همین دلیل تملک در راستای ماده ٨ و ماده ٩ قانون است.

ماده ٨ شیوه اول تملک را بیان می دارد که مقرر می دارد: «تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد مگر آن که در‌ اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معامله‌ قطعی ممکن نگردد.

در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می‌شود: چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ‌ اعلام “‌دستگاه اجرایی”‌به یکی از انحاء مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای‌ بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است‌ به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید‌ اقدام خواهد نمود.

و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می‌گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد‌ قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود.

اداره ثبت محل موظف است بر اساس‌ سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام «‌دستگاه‌اجرایی» صادر و تسلیم نماید.»

امکان تصرف ملک واقع در طرح توسط شهرداری  قبل از خرید ملک 

طبق ماده ۹ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت؛ در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در‌ انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ ناپذیری گردد، «دستگاه اجرایی» می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود‌ ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن «‌دستگاه‌ اجرایی» مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید.

مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرایی‌ را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می‌نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده‌ بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرایی به عمل خواهد آمد.

امکان دریافت  اجرت المثل زمان تصرف ملک از شهرداری 

پاسخ به سوال فوق مثبت است. هرچند در رویه قضایی معمولا به مالک اجرت المثل تعلق نمی گیرد و رویه دادگاه ها به این متمایل است که فقط قیمت ملک و اراضی تصرفی پرداخته شود ولی اگر مالک بتواند غیر مالکانه و غاصبانه بودن تصرفات شهرداری را اثبات نماید می تواند مطالبه اجرت المثل نماید.

نحوه دریافت بهای ملک تصرف شده توسط شهرداری

مالک ملک یا اراضی تصرف شده برای دریافت مبلغ بهای ملک یا اراضی خود باید دعوای مطالبه بهای اراضی تصرفی توسط شهرداری اقامه نماید و برای اقامه این دعوا باید به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. مدیر دفتر دادگاه پس از وصول دادخواست باید فوری آن را ثبت کرده، رسیدی مشتمل بر نام خواهان، خوانده، تاریخ تسلیم (روز و ماه و سال) با ذکر شماره ثبت به تقدیم کننده دادخواست بدهد و در برگ دادخواست تاریخ تسلیم را قید نماید. تاریخ رسید دادخواست به دفتر، تاریخ اقامه دعوا محسوب می شود.