بررسی جرم کلاهبرداری با محوریت جرایم نوظهور ملکی قاضی هیات تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی تهران و بازپرس دادسرای ناحیه یک تهران، بر لزوم بازنگری در نحوه بررسی ارکان سه‌گانه جرم کلاهبرداری به منظور تشخیص صحیح و تمیز آن از نهادهای حقوقی مشابه تاکید کرد.
مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفاً ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمیتواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم کند.
بخش قابل توجهی از نیروی قوهقضاییه صرف رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای مرتبط با امور ساختمانی و شهرسازی میشود و با تدوین حقوق شهرسازی، می‌توان پرونده‌های قضایی مربوط به قراردادهای ساختمانی را کاهش داد.
نمونه قرارداد خرید و فروش و انتقال سرقفلی ماده ۱- طرفین قرارداد ۱-۱ انتقال دهنده ....................... فرزند ................. به شماره شناسنامه ..................... صادره از ....................... کد ملی ................... متولد ......... ساکن ................................................... تلفن .................... .
نمونه مبایعه نامه خرید و فروش آپارتمان ماده ۱ – طرفین قرارداد ۱-۱) فروشنده/فروشندگان ....................... فرزند ................. به شماره شناسنامه ..................... صادره از ....................... کد ملی ................... متولد ......... ساکن ................................................... تلفن .................. . با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ..................... فرزند .................. به شماره شناسنامه .................. متولد .............. به موجب ................
در صورتی که اسناد مالکیت، خدشهدار شوند یا نیاز به اصلاح آنها باشد، می‌توان آنها را به صورت قانونی ابطال و اصلاح کرد در این نوشتار به انحاء ابطال سند رسمی در قوانین می پردازیم .
افزایش روزافزون اجاره آپارتمان‌های استیجاری و عدم ثبات قیمت‌ها، موجب شده است مردم تمایل بیشتری به پیش فروش ساختمان داشته باشند و از طرفی ازدیاد جمعیت، افزایش تقاضا برای خرید مسکن و قدرت اقتصادی پایین باعث گرایش بیشتر فروشندگان به پیش فروش آپارتمان‌های ارزان‌قیمت شده است.
در قوانین تشریفات و مقدماتی ضروری برای تملک ذکر شده است که در صورت عدم رعایت این الزامات از سوی دستگاه مربوطه مالک آن میتواند به استناد بند یک ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، ابطال عملیات تملکی را از دیوان درخواست کنند.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قانون پیش فروش ساختمان باید با دقت اجرا شود و همه بخش ها و ادارات ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی مکلف به اجرای این قانون هستند و حتما باید سند این معاملات در دفاتر اسناد رسمی صادر شود.
زمانی معامله معارض صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر را خریده است.
گاهی پیش می‌آید که در خرید و فروش ملک هنگام اندازه گرفتن متراژ، مشکلاتی پیش می‌آید. در خرید ملک، چیزی که مبنای محاسبهی قیمت قرار می‌گیرد متراژ است. یعنی فروشنده‌ی ملک، آن را با ابعاد معین به خریداران پیشنهاد می‌دهد. چون ابعاد ملک نقش مهمی در زمینه‌ی جلب نظر خریداران دارد و جزو کلیدی‌ترین موضوعات مد نظر آنها در انتخاب ملک می‌باشد، باید دقت کافی برای دقیق بودن مساحت ملک وجود داشته باشد.
در اسناد تنظیمی هنگام معاملات املاک و مستحدثات، علاوه بر مشخصات ثبتی ملک بر چگونگی حق استفاده از انشعاباتی از قبیل آب، برق، گاز و تلفن به صورت اختصاصی و یا اشتراکی و نیز امکانات گرمایشی و سرمایشی و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه تاکید میشود. لیکن در خصوص نقل و انتقال املاکی مانند آپارتمان، چنانچه حدود و ثغور آنها بهطور شفاف مشخص نشده باشد، صاحبان حق هنگام استفاده با مشکلات عدیده‌ای مواجه میشوند.
قانونگذار از دیرباز برای اسناد رسمی، اهمیت ویژه‌ای قائل بوده است از جمله این موارد می‌توان به ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اشاره کرد که موارد ثبت اجباری را بیان نموده و در ماده ۴۸ قانون مذکور، ضمانت اجرای آن را غیرقابل پذیرش بودن اسناد عادی در ادارات و محاکم بیان نمود؛ که ابهام‌آمیز بودن سیاق عبارت به‌کار رفته موجب اختلاف نظرات گسترده‌ای بین حقوقدانان و محاکم شد.
اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، معلوم است که سند رسمی نیز ندارد. اگر هم در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است دعوایی را با خواسته اثبات مالکیت خویش در دادگاه حقوقی مطرح کند. دادگاه حقوقی هم در صورت وجود دلایل و مستندات کافی برای خواهان مانند تصرف ملک، مبایعه‌نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند و مسلم بداند، حکم به ثابت شدن مالکیت او صادر می‌کند.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی منوط به طرح دعوای اثبات عقد بیع نیست کد نشست ۱۳۹۸-۶۴۳۸ صورتجلسه نشست قضایی مورخ ۱۳۹۷/۰۵/۲۵ قضات شهرستان آق‌قلا از استان گلستان موضوع: طرح دعوی اثبات بیع ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از روش‌های خرید ملک، معامله ملک موروثی است، البته هنگام خرید باید حتما به نکات مهمی توجه کنیم. خرید ملک موروثی یکی از راه‌های خرید و فروش املاک است، اما همین خرید و فروش به صورت موروثی هم نکات مهمی دارد که اگر به آن توجه نشود، ممکن است ضرر و زیانی به فرد وارد شود.
ماده ۱۱۷ قانون ثبت، در مقام جرم‌انگاری معامله معارض مقرر کرده است که «هر كس به‌موجب سند رسمى یا عادى نسبت به عین یا منفعت مالى (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقى به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت، به‌موجب سند رسمى معامله یا تعهدى معارض با حق مزبور کند، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ۱۰ سال محكوم خواهد شد.»
فروش مال مرهونه و کلاهبرداری با توجه به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و متون فقهی در زمینه قرارداد رهن چنین استنباط می شود که رهن، موجب خروج مال مرهونه از مالکیت راهن نمی شود فقط برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد می کند که می تواند از محل فروش مال مور رهن، طلب خود را وصول نماید.
اجرای حکم خلع ید علیه متصرفی که ملک توسط خوانده دعوا به وی واگذار شده است نظریه مشورتی در خصوص خلع ید ملک از متصرفی که خوانده دعوا نبوده است سوال دعوی مورد نظر به طرفیت کسی طرح شده که آن شخص سابقاً ملک مورد درخواست خلع ید را به خواهان فروخته و دادگاه نیز حکم به تنظیم سند رسمی انتقال به نفع خواهان صادر کرده است، مع‌ذلک فروشنده (خوانده فعلی) یا ایادی او ملک فروخته‌شده را تصرف کرده و از آن استفاده می‌کند، چنانچه حکم خلع ید علیه فروشنده صادر شود، آیا علیه متصرفان بعدی و ایادی فروشنده که ملک را در تصرف دارند قابل اجرا خواهد بود؟
قولنامه تا ثبت رسمی معاملات املاک هر کس می‌خواهد خانه‌ای، ملکی یا آپارتمانی بخرد یا بفروشد، در عرف به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کند، قراردادی در قالب بیع‌نامه و قولنامه می‌نویسد، مبالغی از ثمن معامله را رد و بدل می‌کند و قرارهایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی و نقل و انتقال رسمی ملک می‌گذارد ولی با وجود همه این التزام‌های قراردادی، در موارد بسیاری، بین خریدار و فروشنده، اختلافاتی پیش می‌آید.
