امکان الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی

در اینکه خریدار مال مرهون میتواند فروشنده (راهن) را به ادای دین خود به طلبکار (مرتهن) و الزام به فک رهن  و الزام او را به تنظیم سند رسمی ملک موضوع معامله بخواهد ، اختلاف نظر وجود دارد. این اختلاف و گوناگونی آراء به ویژه در رویه قضاییِ سالیان اخیر مشهود است.

یکی از مبانی اصلی اختلاف دیدگاه ها، رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/ ۸ /۱۳۷۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است که با غیر نافذ شمردن تصرف منافی حق مرتهن، این پرسش را مطرح ساخته است که آیا پذیرش دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی به نام خریدار مال مرهون، با مفاد رأی وحدت رویه یادشده مغایرت دارد یا اینکه رأی فوق مانع پذیرش چنین دعوایی نمی شود؟

برای پاسخ به این پرسش و پذیرفتن الزام فروشنده (راهن) به فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال، باید توجه داشت که در این خصوص دو فرض قابل تصور است:

الف – گاه فروشنده، بدون اینکه در قرارداد خود با خریدار متعهد به فک رهن و تنظیم سند رسمی به نام او شده باشد، مال مرهون را به وی می فروشد.

ب –  گاه بایع ضمن بیع مال مرهون به خریدار، در مقابل او متعهد میشود که مال مرهون را از قید رهن آزاد سازد و به نام خریدار سند رسمی تنظیم کند. پذیرش دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمیِ انتقال، در هر یک از این دو فرض باید جداگانه با تأکید بر رویه قضایی بررسی و ارزیابی شود.

گفتنی است که دعوای الزام به فک رهن اختصاص به خریدار (منتقل الیه) ندارد، بلکه راهن (بدهکار) نیز پس از ادای دین می تواند الزام مرتهن به فک رهن و ابطال سند رهنی را از دادگاه بخواهد.

نظریه پذیرش دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی

رهن

دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی به نفع خریدار، در آرای متعددی پذیرفته شده است. برای نمونه، شعبه ۴۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران، در خصوص دعوای خواهان (خریدار) مبنی بر الزام خوانده (فروشنده) به ایفای تعهد (فک رهن از مورد معامله) و الزام به تنظیم سند رسمی ملک، طی دادنامه شماره ۹۲۱۱۸۴ مورخ ۲۴/۱۰/۱۳۹۲ و دادنامه شماره ۹۲۱۲۴۳ مورخ ۱۹/۱۱/۱۳۹۲ اعلام داشته است : «چون انعقاد عقد فیمابین خواهان و خوانده اصلی به نحو شرعی و قانونی تنظیم گردیده و با عنایت به اینکه سند ملک بنام خوانده اصلی می باشد دولت کسی را مالک میشناسد که سند ملک به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد با این وصف عقد بیع، از نظر دادگاه محرز و با تحقق عقد بیع، ضرورت اجرای نتایج در ثمرات حاصله از وقوع آن، که به عبارتی در مانحن فیه تشریفات رسمی انتقال است با این اعتبار، دعوی خواهان اصلی ثابت تشخیص و مستنداً به مواد ۱۰ ،۲۱۹ ،۲۲۰ ،۲۲۳ ،۳۶۲ ،۳۶۷ قانون مدنی اولاً حکم به الزام خوانده به ایفاء تعهد مبنی بر فک رهن از مورد معامله ثانیاً حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم و انتقال سند رسمی ششدانگ یک دستگاه آپارتمان… در قبال پرداخت مابقی ثمن معامله به خوانده… وکیل در حق خواهان صادر و اعلام مینماید».

 گفتنی است که دو رأی فوق از سوی شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره ۹۳۰۵۰۶ – ۳۱/ ۴ /۹۳ تأیید شده است. همچنین، شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دادنامه شماره ۹۲۰۰۴۵۴ – ۲۲/ ۴ /۹۲ اظهار داشته است: «در عقد رهن مال مرهونه از مالکیت راهن خارج نمی گردد و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود و به مفهومی دیگر مانع نقل و انتقال ملک توسط مالک با حفظ حقوق مرتهن نخواهد بود و با عنایت به اینکه بر شرایط اساسی صحت معامله ایراد و خدشه ای وارد نمی باشد لذا صدور حکم به بی حقی خواهان واجد اشکال و ایراد قانونی میباشد». افزون بر آرای پیشگفته، پذیرش دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی به نام خریدار در رأی اصراری شماره ۲۱ مورخ ۱۲/۱۲/۱۳۷۶ هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور، رأی اصراری شماره ۳۱ مورخ ۱۱/۱۲/۱۳۷۷ هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور، رأی شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور در نقض دادنامه شماره ۲۰۶/ – ۵/۳ ۷۱ صادره از شعبه ۲۳ دادگاه حقوقی یک تهران، دادنامه های شماره ۱۳۵۲ و ۱۳۵۳ مورخ ۲۸/۱۲/۱۳۸۶ شعبه ۳۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران، دادنامه های شماره ۲۳۷۷ و ۲۳۷۸ – ۲۳/۱۲/۱۳۷۴ شعبه ۵ دادگاه عمومی شهرستان اصفهان، دادنامه شماره ۸۲۳ مورخ ۱۹/ ۴ /۸۰ صادر شده از شعبه ۸۱۵ دادگاه عمومی تهران، دادنامه شماره ۲۴۱۲ – ۱۱/۱۱/۱۳۷۵ شعبه ۶ دادگاه عمومی شهرستان اصفهان و دادنامه شماره ۲۹۵ – ۱۰/ ۲ /۸۱ دادگاه عمومی تهران نیز تأیید شده است .

نظریه عدم پذیرش دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی

 دادنامه های بسیاری صادر شده اند که به دلیل غیر نافذ شمردن بیع مال مرهون یا منافات داشتن آن با حق مرتهن، دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را قابل استماع ندانسته اند. برای مثال، در قسمتی از دادنامه شماره ۹۲۰۴۰۷ شعبه ۲۱۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران، که از سوی شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دادنامه شماره ۹۳۰۲۰۲ – ۳۱/ ۲ /۹۳ تأیید شده است، میخوانیم: «پلاک موصوف علی رغم اینکه در رهن میباشد از ناحیه شعبات ۲۰۸ و ۲۱۷ دادگاه معترض تهران و ایضاً اداره چهارم اجرایی اسناد رسمی در قید بازداشت است علی هذا… با وصف در رهن و بازداشت بودن پلاک مزبور طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع نداشته». همچنین، در دادنامه شماره ۹۲۰۰۴۷۹/ ۶/۹ – ۹۲ صادر شده از شعبه ۵ دادگاه عمومی قائمشهر آمده است: «با توجه به مدافعات موجه نماینده بانک م. و نظر به تقدم سند رهنی که مالک پلاک ثبتی مورد ترافع را از هرگونه معامله و انتقال نسبت به عین یا منافع عین مرهونه تا تسویه تسهیلات وام دریافتی منع نموده است… و نماینده بانک اظهار داشته معامله را تنفیذ نمی نماید و با عنایت به اینکه بیع قطعی یکی از واحدهای آپارتمان احداثی در پلاک ثبتی ملک مورد ترافع منافی حق مرتهن میباشد علیهذا دادگاه مستنداً به ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰-۲۰/ ۸ /۷۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور حکم بر ابطال دعوی خواهان اصلی صادر واعلام میدارد». افزون بر آن، شعبه ۱۵۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران به موجب دادنامه شماره ۹۲۰۵۱۶ مورخ /۶/۶ ۹۲ مقرر میدارد: «دادگاه با توجه به پاسخ استعلام ثبتی واصله که حکایت از این دارد که ملک در رهن میباشد و نقل و انتقال چنین املاکی مستنداً به ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی باطل و بلااثر است، ضمن اینکه امکان عملی انتقال رسمی ملکی که در رهن است میسر نمیباشد… به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۷۹۳ قانون مدنی قرار رد دعوی خواهان صادر و اعلام میدارد».

شعبه ۴۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز به موجب دادنامه شماره ۹۲۰۱۶۳۵/ ۳ – ۱۲/۹۲ دادنامه فوق را تأیید نموده است.

نظریه برگزیده در مقام داوری

میتوان گفت که دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی از سوی خریدار مال مرهون علیه راهن (فروشنده)، از نظر فقهی و تحلیل حقوقی، مسموع و قابل پذیرش است، زیرا طبق آیه شریفه «أوفوا بالعقود» و حدیث مشهور «المؤمنون عند شروطهم» و اصل لازم الاتباع (یا اجباری) بودن قرارداد یا نیروی الزام آور عقد (ماده ۲۱۹ ق. م.)، راهن به مفاد معامله ای که با خریدار منعقد نموده، پایبند است و به عنوان مقدمه واجب، متعهد به پرداخت طلب بستانکار (مرتهن) و فک رهن و نیز تنظیم سند رسمی انتقال به خریدار خواهد بود .

 این امر به ویژه در مواردی که خریدار از مرهونه بودن مبیع مطلع است و فروشنده (راهن) در معامله متعهد به فک رهن و فراهم آوردن شرایط انتقال مال به خریدار میشود، از باب تعهد قراردادی بر راهن (فروشنده) الزام آور است. در صورت مطلع نبودن خریدار نیز فروشنده به عنوان تعهد ضمنی و عرفی، متعهد است قیدی را که بر مال وجود دارد (حق رهن برای مرتهن ) ، مرتفع کند و آن را به عنوان ملک طلق (آزاد و رها از وثیقه) به خریدار تحویل دهد.

به عبارت دیگر، فروشنده حتی در فرض عدم تصریح نیز ملزم به آثار و لوازمی که عرفاً و قانوناً از عقد پدید میآید خواهد بود (ماده ۲۲۰ ق. م.) و تکلیف مربوط به فک رهن و تنظیم سند به نفع خریدار هم از این قسم است. به ویژه آنکه قبول درخواست خریدار مبنی بر فک رهن از مبیع، منافاتی با حقوق مرتهن ندارد و فروشنده (راهن) ملزم به تسویه بدهی و فک رهن میشود.

برخی از فقهای امامیه نیز الزام راهن به فک رهن را پذیرفته اند؛ یعنی راهن (فروشنده) متعهد است به عهدی که با خریدار بسته، وفا نماید و مبیع را از قید رهن آزاد سازد و به او تحویل دهد. از همین رو، خریدار می تواند الزام راهن به فک رهن را از حاکم بخواهد (شیخ انصاری۱۴۱۵ : ۱۶۶؛ روحانی، ۱۴۲۹ : ۴۶۴-۴۶۵؛ طباطبایی قمی، ۱۴۰۰: ۳۰۹؛ و نیز ر. ک.: همدانی، ۱۴۱۶ : ۶۷۵ )

افزون بر آن، همانطور که در جای خود به تفصیل و به صورت تحلیلی و مستند اثبات شده است، عدم نفوذ فروش مال مرهون، به معنای «غیر نافذ» شمردن یا «موقوف» دانستن آن به معنای دقیق و خاص کلمه نیست و نمی توان بیع عین مرهون را با معامله فضولی قیاس کرد؛ بلکه در فروش مال موضوع رهن، حق شخص ثالث (مرتهن) بر مال مورد رهن، «مانع» از تأثیر بیع است .

بنابراین، هر زمان که این مانع برطرف شود، بیع مال مرهون خود به خود نافذ خواهد شد؛ بدون اینکه نیاز به تنفیذ مرتهن داشته باشد، و رد طلبکار )مرتهن) نیز تنها در جایی مؤثر است که او در مقام اعمال حق خود (وصول طلب از محل فروش مال مورد رهن) باشد.

 در حقیقت، بیع مال مرهون دارای تمام شرایط اساسی صحت معامله است و نمی توان آن را همانند بیع فضولی و اکراهی که فاقد رضای مالک است، شمرد و از همین رو، نباید فروش موضوع رهن را غیرنافذ به معنای خاص دانست؛ بلکه بطلان یا صحت بیع مال مرهون، «مراعی» به استفاده یا عدم استفاده از عین مرهون برای استیفای طلب است. بنابراین، معامله به مال مرهون، از نظر وضعیت حقوقی، «مراعی» است نه غیرنافذ یا موقوف .

در دادنامه شماره ۹۵۰۷۶۰ – ۳۱/ ۶ /۱۳۹۵ صادره از شعبه ۳۵ دادگاه عمومی حقوقی مشهد نیز آمده است: «مراعی وضع معامله ای است که معامله دارای تمام شرایط صحت است و صرفاً شخص ثالث در مال دارای حقی است… رد معامله توسط دارنده حق موجب بطلان قرارداد نمی شود، چرا که حق وی بر مال فقط مانع از آن خواهد شد که عقد دارای آثار کامل گردد و این امر باعث نخواهد شد که وی بتواند معامله را رد کند، زیرا در اینجا طلب بالقوه دارنده حق نادیده گرفته شده است. اگر حق وی به هر دلیلی تأمین شود، عقد دارای منشأ اثر کامل خواهد بود».

همچنین در تفاوت عقد موقوف (غیر نافذ) و مراعی گفته شده است: « عدم نفوذ (موقوف) وضع حقوقی عقدی است که به دلیل نبود یکی از شرایط اعتبار عقد، عقد تا حصول شرط مذکور فاقد اثر دانسته میشود و فقط هنگامی عقد نافذ میشود که شرط مذکور حاصل گردد، مانند معامله فضولی که به لحاظ عدم رضایت مالک غیر نافذ تلقی شده است، اما مراعی وضع معامله ای است که معامله دارای تمام شرایط صحت است و صرفاً شخص ثالثی در مال دارای حق است .

مراد از عدم نفوذ در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ نیز «مراعی» است نه غیر نافذ به معنای خاص و شعبه ۳۵ دادگاه عمومی حقوقی مشهد در دادنامه شماره ۹۵۰۷۶۰ مورخ ۳۱/ ۶ /۱۳۹۵ و شعبه ۵ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان شهر ری در دادنامه شماره ۹۷۰۵۹۴ – ۲۶/ ۶ /۱۳۹۷ همین دیدگاه را تأیید کرده و اعلام نموده اند که مراد از عدم نفوذ در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ ،همان «مراعی» است. در رأی اخیر آمده است: اولین تحلیل از رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ آن است که انتقال املاک در رهن را غیر نافذ بدانیم. نتیجه این تحلیل آن است که اگر مرتهن معامله را تنفیذ نکند، گرچه تمام اقساط بدهی پرداخت گردد و ملک از رهن خارج شود، معامله باطل است.

نتیجه این تحلیل آن است که پس از پرداخت آخرین قسط ، معامله ای که بر مال مرهون واقع شده، باطل نیست و عدم تنفیذ آن به معنای رد معامله نیست؛ بلکه با پرداخت قسط آخر و خروج ملک از رهن ، معامله بر عین مرهونه صحیح است و مالکیت خریدار بر آن تثبیت میشود.

 

برگرفته از دانشنامه های حقوقی دوره پنجم بهار ۱۴۰۱ شماره ۱۴