مشاوره در مورد خرید ملک ورثه ای

اگر نیاز به اخذ مشاوره تلفنی با وکیل در مورد معامله ملک موروثی و یا سایر موضوعات حقوقی دارید می توانید با تلفن ثابت با شماره ۹۰۹۹۰۷۲۸۳۵ تماس بگیرید و یا از طریق  اینجا  از خدمات حقوقی وکلای مجرب و پایه یک تهران به طور ۲۴ ساعته و شبانه روزی بهره مند شوید .

هر آنچه باید در خرید ملک ورثه ‎ای بدانید

ملکی که مالک آن فوت کرده و مالکیت آن به ورثه او منتقل شده، ملک ورثه ‎ای است. در هنگام خرید ملک ورثه ‎ای باید نکاتی مورد توجه قرار گیرد.

ملکی که مالک آن فوت کرده و مالکیت آن به ورثه او منتقل شده، ملک ورثه‎ ای است و در هنگام خرید این ملک که متعلق به وراث است، باید به نکاتی توجه کرد تا در آینده مشکلی ایجاد نشود.

  احراز مالکیت فروشنده بر ملک ورثه ای

گام نخست در خرید ملک ورثه‌ای، احراز مالکیت ورثه است. اگر ملک مورد معامله از املاک موروثی باشد، لازم است سند مالکیت به ‎نام شخصی باشد که فوت کرده که در این زمینه ، مهمترین مدرک برای احراز مالکیت ورثه، مطالعه دقیق سند مالکیت ملک و مشاهده استعلام سر دفتر از اداره ثبت و همچنین گواهی انحصار وراثت است.
در این گواهی که از شورای حل اختلاف صادر می‎شود ، نام ورثه متوفی و میزان سهم ‎الارث آنان ذکر شده است. 
توصیه می‌شود جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت با رویت شناسنامه متوفی یا استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر بررسی شود.

 لزوم حضور و موافقت همه وراث برای فروش ملک موروثی

در صورت تعدد وراث، لازم است که همه آنها در هنگام انجام معامله و تنظیم مبایعه‎نامه حضور داشته باشند و آن را امضا کنند یا اینکه به نیابت از آنها وکیل‎شان حضور داشته باشد.
اگر بعضی از وراث سهم‏ الارث خود را بفروشند ولی یک یا چند نفر از آنان مبایعه‏ نامه را امضا نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند، خریدار فقط از طریق دادگاه می‎ تواند سایر ورثه را ملزم به فروش کند؛ چرا که آن تعداد وراث که مبایعه‎‏ نامه را امضا کرده ‏اند، فقط نسبت به سهم خود حق فروش دارند.

در موقع تنظیم سند نیز لازم است همه وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند. در صورتی که ورثه یا بعضی از آنان حاضر به تنظیم سند رسمی نباشند، باید خریدار از طریق دادگاه الزام آنان را بخواهد.

 عدم وجود ورثه محجور یا صغیر

اگر در بین وراث، اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند ، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آنان است.
اگر در بین وراث، شخص صغیر یا محجوری وجود داشته باشد که دارای قیم باشد، قیم رأساً مجاز به فروش اموال غیرمنقول صغیر نیست؛ بلکه در ابتدا باید قصد خود را از فروش ملک به اداره سرپرستی قوه‏ قضاییه اعلام و سپس دادستان صلاح صغیر را بررسی کند و در صورت احراز این امر، اجازه فروش ملک را بدهد.
نتیجه اینکه خریدار باید از کسی که مدعی قیومیت است، علاوه بر قیم‏نامه، مجوز دادگاه سرپرستی مربوطه مبنی بر اجازه فروش ملک صغیر را مطالبه کند.

بررسی  وصیت‎نامه متوفی

مطابق با قوانین موضوعه ایران، اشخاص می‎ توانند تا سقف یک‏ سوم اموال خود را وصیت کنند. وصیت‏ نامه ممکن است به‎ صورت رسمی یا عادی باشد. 

یکی از مشکلات املاک ورثه ‏ای، وجود وصیت ‎نامه عادی است که ممکن است پس از انجام معامله ارائه شود؛ بنابراین توصیه می‌شود که احتمال وجود وصیت ‎نامه به‎ طور کامل بررسی شود.

به طور کلی در هنگام خرید ملک ورثه‎ ای باید چک لیست زیر مورد توجه ویژه قرار گیرد که شامل لزوم ارائه اصل سند مالکیت؛ لزوم ارائه گواهی حصر وراثت؛ حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله؛ لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث؛ نبود اشخاص محجور در بین وراث؛ ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور؛ پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله و لزوم بررسی وجود و یا نبود وصیت‎نامه از متوفی است همچنین درج شماره و مشخصات مدارک و مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالت‏نامه، قیم‏ نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت ‏نامه و غیره در متن مبایعه‏نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله است.

 نکات مرتبط با خرید ملک ورثه ‎ای

فروش سهم‎ الارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث، مصداق بزه انتقال مال غیر است؛ این انتقال باطل است و رد مال ندارد.
فقط قتل عمد مانع ارث بردن قاتل از مقتول می‏ شود و قتل غیرعمد مانع از توارث نیست.
رسیدگی به خواسته اعتراض به نحوه ابلاغ برگ تشخیص مالیات بر ارث و اجرای آن، بدوا در صلاحیت هیت حل اختلاف مالیاتی بوده و قبل از رسیدگی هیات مذکور، شکایت شاکی قابلیت استماع در دیوان عدالت اداری را ندارد.
در دعوای اثبات نسب، در صورت فوت فردی که خواهان خود را منتسب به وی می‌داند، دعوی باید به‌ طرفیت وراث اقامه می‌شد و بر فرض نبودن وارث با توجه به قوانین موضوعه من‏جمله مواد ۸۶۶ قانون مدنی و ۳۲۷ و ۳۲۸ قانون امور حسبی، حاکم (دادستان) باید طرف دعوی قرار گیرد.

از آنجایی که ورثه پس از فوت میت مستحق ترکه هستند، اقرارنامه یکی از ورثه مبنی بر دریافت حق موروثی خود در زمان حیات مورث و اسقاط حق آتی در تعلق سهم‌الارث خود، اسقاط مالم یجب (ساقط کردن حقی که به‌ وجود نیامده) تلقی شده و باطل است.
رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث، در صلاحیت دادگاه حقوقی است.

ابتدا باید بین ورثه، تقسیم ترکه صورت گیرد تا دعوای مطالبه اجرت‌‎ المثل اقامه‎ شده از سوی یکی از وراث علیه وارث دیگر قابل استماع باشد. اموال مشمول مالیات بر ارث پس از کسر دیون متوفی از جمله مهریه تعیین می ‎شود.