منقول یا غیر منقول بودن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

چون تنظیم سند نقش سازنده در عقد بیع ندارد و ماهیتش تعهد به فعل است و تعهد به فعل از مصادیق منقولات است، بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی منقول است و باید در اقامتگاه خوانده مطرح شود.

بررسی دادنامه قطعی شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور

در ۱۱ر۸ر۹۰ آقایان ع.الف. و الف.الف. به وکالت از آقای الف.س. دادخواستی به‌طرفیت آقای م.س. به خواسته الزام خوانده به انتقال رسمی شش‌دانگ عرصه و اعیان پلاک ثبتی ۲۴۰ر۲۱۶۷ بخش ده تهران به دادگاه عمومی تهران تسلیم و توضیح داده‌اند موکّل ملک مورد دعوا را در تاریخ ۲۸ر۳ر۶۹ و زمانی که خوانده هنوز به سن بلوغ شرعی نرسیده با پرداخت ثمن آن خریداری می‌کند و در ۱۸ر۶ر۶۹ آن را به ولایت از خوانده که فرزند ارشد اوست به نحو صوری به وی منتقل می‌کند. پس از گذشت چند سال در ۷ر۱۲ر۷۸ در جلسه‌ای با حضور خانواده و شهود، صورت‌مجلسی تنظیم می شود و با ذکر صوری بودن انتقال ملک به فرزند خود آن را ملک خود اعلام می‌کند و خوانده که در جلسه حاضر بوده است با امضای صورت‌جلسه به مالکیت موکّل اقرار می کند.

از آنجاکه از لوازم اقرار خوانده انتقال ملکی است که تعلق آن به موکّل موضوع اقرار خوانده است. الزام خوانده به انتقال ملک را تقاضا داریم. تصویر مستندات پیوست و پرونده در شعبه ۲۳ دادگاه مرقوم در جریان رسیدگی قرارگرفته است دادگاه پس از یک سلسله رسیدگی به‌موجب دادنامه شماره ۳۰۰۰۴۶ـ ۲۹ر۱ر۹۱ خوانده را غیاباً به انتقال رسمی پلاک مورد دعوا به خواهان محکوم می‌کند.

آقای الف.ر. وکیل دادگستری به وکالت از آقای م.س. به رأی دادگاه اعتراض و نسبت به آن واخواهی می‌کند و با ذکر مطالبی درباره نقص ابلاغ اوراق قضایی به صلاحیت دادگاه اعتراض کرده و مدعی شده است که دعوا باید در دادگاه عمومی اصفهان که محل اقامت خوانده است اقامه می‌شد.

شعبه ۲۳ دادگاه عمومی تهران پس از استماع توضیحات و مدافعات طرفین و وکلای آنان بدین گونه انشای رأی کرده است:

نظر به این‌که موضوع دعوا تعهد به انتقال رسمی مال غیرمنقول و در واقع مشمول عنوان حق دینی شخصی بر موضوع دعوا است و با توجه به ماده ۲۰ قانون مدنی، دادگاه محل اقامت خوانده صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد لذا ضمن فسخ دادنامه غیابی به لحاظ عدم صلاحیت محلی دادگاه، به اعتبار شایستگی دادگاه عمومی اصفهان قرار عدم صلاحیت صادر می‌کند و پرونده را به آن دادگاه ارسال می‌دارد که پس از وصول در شعبه اوّل آن دادگاه در جریان رسیدگی قرارگرفته است و آن شعبه به لحاظ این‌که تعهد یا دینی که موضوع آن به‌طور مستقیم مال غیرمنقول باشد مانند تعهد به تسلیم ملک و الزام به انتقال رسمی، هرچند دعوا شخصی به این جهت که ماهیت حق اصلی مورد اجرا شخصی یا عمومی فرض شود، به تابعیت از موضوع آن غیرمنقول است و طبق ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امـور مـدنی، دعاوی مربوط به غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت ممانعت از حق و تصرف عدوانی که از دعاوی عینی بوده، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است لذا به اعتبار صلاحیت دادگاه عمومی تهران قرار عدم صلاحیت صادر و نظر به حدوث اختلاف بین دو دادگاه پرونده را به دیوان‌عالی کشور ارسال داشته که در دستور کار این شعبه قرارگرفته است.

هیأت شعبه در۱۳ر۰۸ر۱۳۹۲ تشکیل شده است و پس از قرائت گزارش ممیّز و با توجه به اوراق پرونده پس از مشاوره چنین رأی می‌دهد:مطابق ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت و… و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است. ماده ۲۹ قانون مدنی سایر حقوق راجع به اموال غیرمنقول را تعریف کرده و دعوا الزام به انتقال سند رسمی ملک در شمار آنها وجود ندارد.

لذا بر اساس قاعده کلی و عمومی صلاحیت که در ماده ۱۱ قانون صدرالذکر مندرج است، رسیدگی به دعوای مذکور در دادگاه محل اقامت خوانده به عمل می‌آید. بر این اساس قرار عدم صلاحیت شماره ۱۰۰۶۵۵ ـ ۲۹ر۵ر۹۲ شعبه اوّل دادگاه عمومی اصفهان صحیحاً صادر نشده و مستنداً به تبصره ماده ۲۷ قانون یادشده، با تشخیص صلاحیت دادگاه عمومی اصفهان (دادگاه محل اقامت خوانده) حل اختلاف می‌نماید، قرار عدم صلاحیت شماره فوق نیز نقض می‌گردد. مقرر است پرونده به‌منظور ادامه رسیدگی به مرجع صالح ارسال گردد.

نقد و بررسی رأی شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور

دادگاه صالح به رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند

از جمله دعاوی شایع و معمول در حقوق ایران دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط خریدار علیه فروشنده است. صرف‌نظر از مسائل حقوقی مهمی که در این باره مطرح می‌شود، یکی از نخستین مسائل که باید تعیین تکلیف شود این است که این دعوا در صلاحیت دادگاه اقامتگاه خوانده است یا محل وقوع ملک؟ به بیان دیگر این دعوا منقول است یا غیرمنقول؟

پاسخ به این پرسش در حقوق ما نیاز به توجه به یکسری مقدمات دارد که اگر توجه لازم به آنها نشود از تعیین پاسخ صحیح این پرسش ناتوان خواهیم بود. این مقاله قصد دارد در قالب نقد یک رأی از شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور، نشان دهد که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در حقوق ایران دعوایی منقول است و باید در دادگاه محل اقامتگاه خوانده طرح شود.

در حقیقت برای تبیین صحیح این‌که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی منقول است یا غیر منقول باید نخست دو مسأله به خوبی تبیین و واکاوی شود: اول این‌که منظور از دعوای منقول و غیرمنقول چیست؟ دوم این‌که تنظیم سند رسمی در حقوق ایران سازنده عقد بیع است یا یکی از تعهدات فروشنده و به دیگر سخن عقد بیع تملیکی است یا تشریفاتی؟

اگر این دو مسأله به خوبی تبیین شود به راحتی می‌توان تشخیص داد که دعوای الزام به تنظیم سند منقول است یا غیر منقول؟ بر همین اساس نخست دعوای منقول و غیرمنقول را بررسی خواهیم کرد و سپس نقش تنظیم سند رسمی در بیع غیرمنقول را تبیین خواهیم کرد و در انتها رأی را نقد می‌کنیم.

تفاوت دعوای منقول و غیر منقول

تقسیم بندی اولیه اموال در حقوق ایران بر پایه ماهیت شیء متعلق مال است و ضابطه اصلی در تشخیص مال غیر منقول و منقول قابلیت و امکان حمل و نقل است. بدین ترتیب که هرگاه مالی (در واقع شیء متعلق آن) قابل حرکت دادن باشد بی‌آن‌که برای عین یا محل آن خرابی به بار آید، مال را منقول می‌نامند. برعکس اگر مالی قابل نقل مکان نباشد یا اگر در عمل نیز نقل آن ممکن شود، این تغییر موجب ویرانی و خرابی عین یا محل آن شود آن را غیر منقول می‌گویند .

با وجود این قانون مدنی ایران همچون قانون مدنی فرانسه، در برخی موارد نظر به مصالحی از این معیار خود تجاوز کرده و نظر به اهداف خود، دست به «مجاز حقوقی»زده است . یعنی مواردی را که واقعاً منقول یا غیرمنقول نیست ملحق به منقول یا غیرمنقول کرده است.

با توجه به مواد ۱۲تا ۱۸قانون مدنی، اموال غیرمنقول به چهار دسته تقسیم می‌شود: اول اموالی که ذاتاً غیر منقول است؛ دوم اموالی که به وسیله عمل انسان غیرمنقول می‌شود؛ سوم اموالی که توسط مقنن از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال در حکم غیر منقول قرار گرفته است و چهارم اموال غیر منقول تبعی که مورد بحث ما هم این دسته چهارم است.

منظور از غیرمنقول تبعی

مقصود از اموال غیر منقول دسته چهارم یا غیرمنقول تبعی، مواردی است که حقوق و دعاوی به علت موضوع خود غیرمنقول محسوب می‌شود. زیرا تقسیم اموال به منقول و غیرمنقول همان‌طور که دیدیم بر اساس معیاری فیزیکی است در حالی که نفس حقوق و دعاوی مادی و قابل لمس نیست تا حقیقهً منقول یا غیرمنقول باشد.

اما درباره حقوق و دعاوی منقول باید گفت: چنان‌که از مواد ۱۹و ۲۰قانون مدنی بر می‌آید اموال منقول بر دو قسم است: اموالی که ذاتاً منقول است و اموالی که به علت مجازِ مقنن در حکم منقول است. از جمله اموری که در حکم منقول است دعاوی است وقتی که موضوع آن مال منقول باشد مانند حق انتفاع از مال منقول. در واقع در این‌جا هم حقوق و دعاوی به علت موضوعشان است که چنین تقسیم می‌شدند.

 

تبیین دعاوی غیرمنقول و منقول در ایران

در فقه راجع به تقسیم بندی اموال به منقول و غیرمنقول گرچه نشانه‌هایی وجود دارد، ولی تقسیم‌بندی مورد اعتنایی در فقه نبوده است.از دیدی تاریخی، قوانین موقتی اصول محاکمات حقوقی به نحوی غیر دقیق، تقسیم صلاحیت محاکم را بر اساس غیر منقول و منقول از حقوق فرانسه اقتباس کرده است که البته منشا ابهاماتی مهم بوده است.

مرحوم آقا میرزا محمد بروجردی عبده استاد و قاضی برجسته دیوان عالی درکتاب اصول محاکمات حقوقی خود بیان می‌دارد: [«تشخیص بین دعاوی منقول و غیرمنقول قبل از تدوین و نشر قانون مدنی خالی از اشکال نبود زیرا عبارت ماده ۱۵۷قانون اصول محاکمات حقوقی همه دعاوی حاصل از حق مالکیت را که از آن جمله دعوای مال الاجاره ملک را می‌توان محسوب کرد جزء دعاوی غیر منقوله قرار داده و این معنی مخالف با اصول کلیه و اصل قضایی جاری در محاکم عدلیه است که دعاوی راجعه به مال الاجاره جزء دعاوی منقوله به شمار می‌آید (جالب آن‌که در قبل از تصویب قانون مدنی فرانسه مدتی دعاوی اجاره بها را غیر منقول می‌دانستند  .مگر این‌که گفته شود فرق است بین حق مالکیت و اعمال آن و دعوای مال الاجاره ناشی از عقد اجاره است که اعمال حق مالکیت باشد نه از حق مالکیت.

به هر حال با توجه به ماده ۲۰قانون مدنی این اشکال باقی نمی‌ماند زیرا ماده مزبوره کلیه دیون را از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول قرار داده ولو این‌که مبیع یا عین مستاجره از اموال غیرمنقوله باشد.موضوع ماده ۲۰قانون مدنی که عبارت از کلیه دیون باشد اگرچه اجرت المثل و خسارات راجعه به غیر منقول را نیز در بادی نظر شامل است ولی نظر به اصول کلی و اصل قضایی یعنی ترتیب جاری در محاکم و نظر به امثله مذکوره در این ماده که همه از قبیل دیونی است که منشأ آنها عقد است نباید آن را به قسمی تعمیم داد که شامل دیون ناشیه از شبه عقد از قبیل اجرت المثل و خسارات راجعه به غیر منقول نیز بشود»] .

در هر حال در دکترین، استادان ئین‌دادرسی در حقوق ایران ضمن اذعان به ارتباط محکم میان حق و دعوا، بر اساس موضوع حق مورد اجرا مبنی بر این‌که منقول باشد یا غیر منقول، دعوا را به منقول و غیرمنقول تقسیم می‌کنند و بیان می‌کنند منظور از دعوای غیر منقول دعوایی است که موضوع مستقیم آن مال غیر منقول یا حقوق راجع به آن باشد و ملاک تشخیص را هم مواد ۱۲تا ۲۲قانون مدنی می‌دانند.

بر اساس معیار ارائه شده در صورتی که موضوع مستقیم دعوا مطالبه مال منقول باشد، دعوا عینی و منقول و در صورتی که موضوع مستقیم دعوا الزام خوانده به انجام یک تعهد (انتقال مال، فعل و ترک فعل) باشد دعوا شخصی و منقول شمرده می‌شود. در این مورد تفاوت نمی‌کند که تعهد در ارتباط با مال منقول یا غیرمنقول باشد.

بر همین اساس در دعوای الزام به ایفای تعهد ساختن ساختمان یا تحویل مال غیرمنقول، دعوا شخصی و منقول شمرده می‌شود. در مقابل در صورتی که موضوع مستقیم دعوا مال غیرمنقول یا حقوق راجع‌به آن باشد دعوا غیر منقول خواهد بود.

نقش تنظیم سند رسمی در بیع اراضی و املاک

درباره لزوم ثبت معاملات راجع به اراضی و املاک باید به پیشینه حقوق غربی توجه داشت: پس از شناسایی اصل حاکمیت اراده در غرب و کنار گذاردن تشریفات سنتی که عمدهً ریشه در حقوق روم داشت و این‌که مالکیت می‌تواند بدون تشریفات و با ایجاب و قبول منتقل شود، مساله‌ای رخ داد و باعث مشکلات جدی حقوقی شد و آن این‌که به علت توسعه شهرنشینی و ازدیاد جمعیت و گسستن پیوندهای سنتی، ممکن بود یک نفر مالی را به چند نفر بفروشد یا حقوق عینی متعدد در ملک ایجاد کند و به منتقل‌الیه نگوید یا این‌که معاملات املاک و هویت مالک از چشم دولت دور بماند و مانند اینها. بر همین اساس در کنار لزوم مساحی کشور و داشتن آمار دقیق از اراضی و املاک، بحث لزوم ثبت معاملات راجع به اراضی و املاک مطرح شد و برای ثبات و امنیت معاملات و اقتصاد، به عنوان قاعده پذیرفته شد معاملاتی که ثبت نمی‌شوند، یا اعتبار ندارند یا اگر هم دارند فقط بین متعاملین است.

در حقوق ایران قبل از قانون ثبت به تبعیت از فقه بیع اراضی و املاک رضایی بوده و به محض ایجاب و قبول واقع می‌شد. پس از تصویب چندین قانون و مقرره راجع به ثبت، سرانجام قانون ثبت مورخ ۲۶ر۱۲ر۱۳۱۰ تصویب شد که با اصلاحاتی همچنان معتبر است. این قانون هم ثبت اراضی و املاک را به دنبال داشت و هم لزوم ثبت معاملات راجع به اراضی و املاک را (مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷). ‌ماده ۴۸ هم مقرر دارد: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد».

از این زمان فراز و فرودهایی را در باره نقش ثبت در باره معاملات اراضی و املاک شاهد بودیم ولی نظر غالب این بوده که سند نقش سازنده در بیع نداشته است.

ماده ۶۲ قانون احکام دایمی توسعه مصوب ۱۳۹۵ آخرین موضع مقنن است که مقرر می‌دارد: «همه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درباره معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند».

بنابراین در حقوق ایران تنظیم سند رسمی تعهد بایع است نه این‌که جزیی سازنده در عقد مثل ایجاب و قبول باشد و او مکلف است در دفترخانه حاضر و سند تنظیم کند. به دیگر سخن موضوع تعهد بایع تعهدی از نوع فعل است.

نتیجه‌گیری

منقول بودن دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی اراضی و املاک- همان‌طور که ملاحظه شد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به اموال غیرمنقول یکی از دعاوی شایع است که به علت پیچیدگیهای حقوقی درباره ماهیتش، از نظر منقول یا غیر منقول بودن دعوا اختلافاتی مطرح است. از لحاظ مبانی حقوقی به نظر می‌رسد چون تنظیم سند نقش سازنده در عقد بیع ندارد و ماهیتش تعهد به فعل است و تعهد به فعل از مصادیق منقولات است، بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی منقول است و باید در اقامتگاه خوانده مطرح شود.

رأی مورد نقد این مقاله (رای شعبه ۲۵ دیوان عالی کشور) که اتفاقاً برای حل اختلاف بین دوشعبه در خصوص چنین دعوایی است، در نتیجه خود، به درستی چنین دعاوی را منقول شمرده و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را درصلاحیت دادگاه اقامتگاه خوانده دانسته است با این حال تمرکز رأی دیوان بر تفسیر لفظی مواد ۱۱ و ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی و ماده ۲۹ قانون مدنی بوده است. همچنین باید انصاف داد رأی شعبه ۲۳ دادگاه عمومی تهران که رأی دیوان در تائید آن صادر شده است، مبتنی بر مبانی حقوقی است و به نحوی صحیح انشاء شده است.

رحیم پیلوار استادیار حقوق دانشکده فارابی دانشگاه تهران