نحوه مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش
مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفاً ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمیتواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم کند.
در ارتباط با قانون پیش فروش ساختمان، قواعد متفاوتی حکم فرماست. در قرارداد پیش فروش ساختمان، میزان مبلغ خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمی توانند به کمتر از آن توافق کنند.
میزان خسارتی که پیش خریدار میتواند از پیش فروشنده طلب کند، بدین شرح است:
میزان خسارت تاخیر در تکمیل قسمت های مشاعی ملک پیش فروش شده
در موردی که عدم انجام تعهد مربوط به قسمتهای مشاعی ساختمان باشد، پیش فروشنده باید خسارت روزانه به مقدار نیم درصد نرخ روز، به میزان قدرالسهم پیش خریدار به او بپردازد.
میزان خسارت تاخیر در تحویل ملک پیش فروش شده
در موردی که واحد پیش فروشنده و بخش های اختصاصی مانند پارکینگ یا انباری در زمان عنوان شده قابل استفاده نباشند، پیش فروشنده ملزم است معادل اجرت المثل ملک یا قسمت تحویل نشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار بپردازد. اجرت المثل طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
میزان جریمه تاخیر در تنظیم سند رسمی ملک پیش فروششده
اگر پیش فروشنده تاخیر در انتقال سند رسمی داشته باشد، موظف است روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد را بپردازد.
در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیشفروش، خواهان دعوا، پیشخریدار بوده و خوانده دعوا، پیشفروشنده است.
همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیشفروش، دادگاه عمومی است.
از آنجایی که این دعوا، مربوط به مال منقول است، خواهان می تواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد یا محل انعقاد قرارداد مراجعه کند.
اگرچه بر اساس ماده ٢٠ قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قراردادهای پیشفروش ساختمان بر عهده هیات داوری است؛ ولی به دلیل اینکه تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده، بنابراین دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.
چگونگی الزام پیش فروش کننده به جبران خسارت
پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می شود و پیش خریدار میتواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول، اموال پیش فروشنده را شناسایی و توقیف کرده تا وجه خود را از آن وصول کند.
در صورت عدم شناسایی اموال محکوم علیه (خوانده) خواهان میتواند صدور حکم جلب وی را درخواست کند.
اگر در قرارداد پیش فروش، خسارتی برای تاخیر تعهد تعیین نشده باشد، خسارت قانونی قابل مطالبه است.
اگر در قرارداد مبلغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق شده باشد، آن مبلغ معتبر و قابل مطالبه است.
در صورتی که در قرارداد پیش فروش، برای تاخیر در انجام تعهد، خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد، آن توافق معتبر نیست و باید طبق میزانی که در قانون ذکر شده است، عمل کرد.
قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجراست.
قراردادهای پیش فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم‌الاتباع است.
ثبت ديدگاه