مشاوره تلفنی با وکیل ملکی

اگر نیاز به اخذ مشاوره تلفنی با وکیل ملکی   و سایر موضوعات حقوقی دارید می توانید از طریق  اینجا  از خدمات حقوقی وکلای مجرب و پایه یک تهران به طور شبانه روزی بهره مند شوید . 

نحوه مطالبه خسارت در قرارداد پیش ‏فروش

مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفاً ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمی‎تواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم کند.

در ارتباط با قانون پیش ‎فروش ساختمان، قواعد متفاوتی حکم فرماست. در قرارداد پیش ‎فروش ساختمان، میزان مبلغ خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمی‎ توانند به کمتر از آن توافق کنند.
میزان خسارتی که پیش ‏خریدار می‎تواند از پیش‎ فروشنده طلب کند، بدین شرح است:

میزان خسارت تاخیر در  تکمیل قسمت های مشاعی  ملک پیش فروش شده

در موردی که عدم انجام تعهد مربوط به قسمت‏های مشاعی ساختمان باشد، پیش‎ فروشنده باید خسارت روزانه به مقدار نیم درصد نرخ روز، به میزان قدرالسهم پیش ‎خریدار به او بپردازد.

میزان خسارت تاخیر در  تحویل  ملک پیش فروش شده

در موردی که واحد پیش‎ فروش‎نده و بخش‏ های اختصاصی مانند پارکینگ یا انباری در زمان عنوان‎ شده قابل استفاده نباشند، پیش ‎فروشنده ملزم است معادل اجرت‎ المثل ملک یا قسمت تحویل‎ نشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیش ‎خریدار بپردازد. اجرت‎ المثل طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‎شود.

میزان جریمه تاخیر در تنظیم سند رسمی ملک پیش فروششده

اگر پیش ‎فروشنده تاخیر در انتقال سند رسمی داشته باشد، موظف است روزانه به میزان یک‎ هزارم مبلغ قرارداد را بپردازد.
در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش‎فروش، خواهان دعوا، پیش‎خریدار بوده و خوانده دعوا، پیش‎فروشنده است. 
همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش‏فروش، دادگاه عمومی است.
از آنجایی که این دعوا، مربوط به مال منقول است، خواهان می‎ تواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد یا محل انعقاد قرارداد مراجعه کند.

اگرچه بر اساس ماده ٢٠ قانون پیش ‎فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قراردادهای پیش‏فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است؛ ولی به‎ دلیل اینکه تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده، بنابراین دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.

  چگونگی الزام پیش فروش کننده به جبران خسارت 

پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می ‎شود و پیش ‎خریدار می‎تواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول، اموال پیش ‎فروشنده را شناسایی و توقیف کرده تا وجه خود را از آن وصول کند.
در صورت عدم شناسایی اموال محکوم‎ علیه (خوانده) خواهان می‎تواند صدور حکم جلب وی را درخواست کند.
اگر در قرارداد پیش ‏فروش، خسارتی برای تاخیر تعهد تعیین نشده باشد، خسارت قانونی قابل مطالبه است.
اگر در قرارداد مبلغ بیشتری به نفع پیش ‎خریدار توافق شده باشد، آن مبلغ معتبر و قابل مطالبه است.
در صورتی که در قرارداد پیش ‏فروش، برای تاخیر در انجام تعهد، خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد، آن توافق معتبر نیست و باید طبق میزانی که در قانون ذکر شده است، عمل کرد.
قرارداد پیش ‏فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجراست.
قراردادهای پیش‎ فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم‌الاتباع است.