املاک مشاع می‌توانند در اشکال مختلفی از قبیل قیمی، عین، منفعت، دین و… ظاهر شوند. به همین جهت قانون در نخستین مرحله، اختیار تفکیک ملک را به مالکان داده است تا با توافق، به یک نتیجه واحد برسند. اما اگر توافقی بین مالکان صورت نگیرد، وارد مرحله دوم خواهیم شد. در این مرحله قانون به طور مستقیم به موضوع ورود پیدا خواهد کرد و با اجبار شرکا را مجبور به تقسیم ملک مشاع می‌کند.
از دید قانون، تقسیم، دو مفهوم افراز و تفکیک را در برمی‌گیرد. به زبان دیگر می‎ توان گفت تفکیک و افراز دو نوع مختلف از تقسیم به شمار می‌روند. با استناد به قانون مدنی، چنانچه یک مال منقول یا غیرمنقول دارای دو شریک باشد و شرکا تصمیم بگیرند تا آن را بین خودشان تقسیم کنند، باید از تقسیم‎ نامه عادی استفاده کنند و با کمک تقسیم ‏نامه عادی می‌توان چگونگی تقسیم ملک را مشخص کرد. هرگاه کلمه افراز به گوشتان خورد، باید بدانید این کلمه به معنای جدا کردن یک چیز از دیگری است. با کمک افراز می‌توان سهم هر یک از شرکا را از طرف دیگر جدا کرد. برای این کار می‌توان بر طبق تراضی یا اجبار قانون پیش رفت. با افراز می‌توان به مالکیت چند شریک استقلال بخشید. لذا هر شخص به عنوان مالک مستقل ملک مشترک سابق شناخته می‌شود.
چنانچه تصمیم بر آن باشد که مالی غیرمنقول را به قطعات کوچک‌تری تقسیم یا تجزیه کنیم، به این عمل تفکیک می‌گوییم. به عنوان مثال تصور کنید فردی دارای زمینی به مساحت یک‎ هزار متر است. اگر وی این زمین را به دو تکه ۵۰۰ متری تقسیم کند، در اصطلاح ثبتی می‌گوییم که مالک زمینش را به دو قسمت تفکیک کرده است.
لازم به ذکر است، افرادی که تمایل به تفکیک ملک دارند، باید تمامی مراحل مربوطه را به صورت قانونی و در اداره ثبت طی کنند. برای اینکه بتوان ملکی را تفکیک کرد، باید در نخستین گام تقسیم نامه عادی تهیه و در ادامه باید سند مالکیت پیشین باطل شود. پس از این مرحله باید به منظور تنظیم صورت‎ جلسه تفکیک، از اداره ثبت کمک گرفته شود. در نهایت با توجه به صورت‎ جلسه تهیه‎ شده از سوی اداره ثبت، برای هر بخش مجزا یک سند مالکیت تهیه و تنظیم خواهد شد.
در صورتی که ملک مورد نظر به چند نفر یا شریک تعلق داشته باشد، تمامی مالکان با توجه به سهمشان در بخش‌های تفکیک‎شده با یکدیگر شریک خواهند بود.

  تفاوت افراز و تفکیک

عده‎ای تصور می‌کنند، تفکیک و افراز ملک مشاع هر دو به یک معنا هستند. در صورتی که هر یک از این اصطلاحات در قانون تعریفی جداگانه دارند. در حالت تفکیک نیازی به اشاعه وجود ندارد. یعنی در صورتی که ملک دارای یک مالک واحد باشد، می‎توان نسبت به تفکیک ملک اقدام کرد. در صورتی که در حالت افراز وجود اشاعه ضرورت دارد. یعنی باید ملک مورد نظر بیش از یک مالک داشته باشد تا بتوان اقدامات لازم به منظور افراز را در پیش گرفت.
از دیگر ویژگی‌های تفکیک می‌توان به عدم ضرورت بررسی کل سهم در زمان تفکیک اشاره کرد. یعنی هیچ الزامی در توجه دقیق به ۶ دانگ ملک در مراحل اولیه نیست. بدین ترتیب مالکان می‌توانند در زمان تهیه تقسیم‎نامه، نسبت به احیای دقیق حقوقشان اقدام کنند. در ادامه کار، سهم هر یک از مالکان مشاع به درستی مورد بررسی قرار می‌گیرد تا در مورد سهم هر یک به یک توافق و نتیجه مشترک برسند. در حالی که در افراز باید از همان ابتدا به سهم شرکا توجه ویژه‌ای شود و اگر بنا به دلایل مختلفی از قبیل تصرف شرکا، امکان رعایت سهم در ملک مزبور وجود نداشته باشد، لازم است تا تعدیل برقرار شود. بدین ترتیب سایر شرکا موظف می‌شوند تا بهای بخش اضافی ملکی که به شریک تعلق دارد را به وی پرداخت کنند. ضمن اینکه باید تمامی این موارد در صورت ‏مجلس مربوط به افراز قید شود.
به بیان دیگر، هدف از تفکیک یک ملک تنها تقسیم کردن آن است. در صورتی که هدف از افراز ، تقسیم ملک مشاع مورد نظر است؛ به‏طوری که سهم هر یک از مالکان در آن مشخص شود. در افراز تمامی قطعات افرازی با توجه به سهم هر مالک به آنها تخصیص داده می‌شود. به همین جهت می‎گوییم که حالت اشاعه از لازمه‌های اصلی افراز به شمار می‌رود. اما چنانچه افرادی قصد تفکیک ملکی را داشته باشند، می‌توانند با چشم‎ پوشی از حالت اشاعه، به قوانین و ضوابط شهرداری رجوع کرده و در ادامه مراحل قانونی تفکیک را طی کنند.

 مراحل افراز

در صورتی که مالکان قصد اقامه دعوای افراز را داشته باشند، باید دادخواست مزبور را به دادگاه ارائه دهند. لازم به ذکر است این دعوی باید به طرفیت تمام مالکان انجام شود. در صورتی که چنین اصلی در ارائه دادخواست رعایت نشود، دعوا رد می‌شود و باید دعوی جدید به طرفیت تمامی شرکا ارائه شود.
افراز ملک مشاع ۱۰ مرحله مختلف را شامل می‌شود که مراحل مختلف آن را شرح خواهیم داد.

مرحله اول افراز ملک مشاع 

برای ارائه درخواست باید عملیات ثبتی ملک مورد نظر به اتمام رسیده باشد و هیچ نقطه سیاهی در این زمینه وجود نداشته باشد. به ‎طوری که ملک مورد نظر دارای سند مالکیت باشد و آگهی نوبتی و تحدیدی آن از سوی دفاتر ثبتی انتشار یافته و هیچ‎گونه اعتراضی در موعد مقرر در این باب مطرح نشده باشد. لذا به یاد داشته باشید ملکی که سند مالکیت نداشته و حدود آن به درستی مشخص نشده باشد، پیش ‌زمینه‌های لازم برای افراز را نخواهد داشت. به طور کلی پس از خاتمه عملیات ثبتی، مراحل افراز ملک آغاز خواهد شد.

مرحله دوم افراز ملک مشاع 

برای ارائه درخواست باید اطلاعات شخصی و هویتی و همچنین آدرس دقیق هر یک از مالکان به اداره ثبت تحویل داده شود. در همین مرحله به طور رسمی وظایف اداره ثبت آغاز خواهد شد تا به وضعیت موجود رسیدگی کند و بررسی‌های لازم را در پیش گیرد. در صورتی که مستندات و اطلاعات مربوط به شرکا دقیق و درست نباشد، پیگری کار متوقف خواهد شد، تا زمانی که شرکا نسبت به اصلاح اطلاعات و مستندات مربوط به خود اقدام کنند.

مرحله سوم افراز ملک مشاع 

در این مرحله از نماینده اداره ثبت کمک گرفته می‌شود تا وضعیت موجود را مورد بررسی قرار دهد. وی موظف است که اعلام کند ملک مورد نظر دارای محدودیت‌های قانونی است یا خیر. بررسی سند مالکیت و طی شدن تمامی مراحل قانونی ثبت ملک در این مرحله جای دارد. بدین ترتیب در مراحل آتی هیچ‏گونه مشکلی در زمان افراز و تفکیک ملک به وجود نخواهد آمد.

مرحله چهارم افراز ملک مشاع 

در این مرحله نماینده اداره ثبت باید نتیجه تمامی تحقیقات خود را به رییس اداره ثبت تقدیم کند. در ادامه رییس اداره ثبت با تکیه بر نتایج تحقیقات، تصمیم خواهد گرفت.

مرحله پنجم افراز ملک مشاع 

در صورتی که ملک مورد نظر دارای شرایط لازم برای افراز باشد، رییس اداره ثبت پرونده را برای پیگیری و ادامه کار به نقشه‎بردار ثبت تحویل خواهد داد. نقشه ‎بردار ثبت باید معاینه محلی و نقشه ‎برداری از ملک مورد نظر را انجام دهد.

مرحله ششم افراز ملک مشاع 

در این مرحله باید نقشه‎ بردار ثبت به همراه نماینده اداره ثبت در محل مورد نظر حاضر شوند و از تمامی شرکای خواهان افراز بخواهند در همان زمان مقرر در ملک حضور داشته باشند. در روز معاینه صورت‎ مجلسی به امضای تمامی مالکان حاضر و نماینده اداره ثبت خواهد رسید. در ادامه باید فرم مورد نظر به مسئول واحد ثبتی تحویل داده شود تا رسیدگی‌های لازم انجام شود.
مسئول واحد ثبتی موظف است تا درخواست را با مقررات قانونی و ضوابط ثبتی تطبیق دهد و در نهایت نسبت به قبول یا رد درخواست تصمیم‌گیری کند. در صورتی که ملک مورد نظر قابل افراز باشد، باید یک نسخه از صورت ‎مجلس و کپی نقشه افرازی به شرکا ارائه شود. بر طبق قانون چنانچه شرکا نسبت به صورت‎ مجلس و نقشه افرازی اعتراضی داشته باشند، می‌توانند تا ۱۰ روز پس از ابلاغ، اعتراضشان را در دادگاه حقوقی مورد نظر ثبت کنند.

مرحله هفتم افراز ملک مشاع 

در صورتی که اعتراضی نسبت به ملک مشاعی مورد افراز وجود داشته باشد، وارد مرحله هفتم خواهیم شد. در این مرحله دادگاه محل ملک مورد نظر مشاع، رسیدگی‌های لازم در مورد مدارک و سند مالکیت ملک مزبور را از سر خواهد گرفت و به تطبیق اسناد ارائه ‎شده می‌پردازد. در صورتی که دادگاه به قابل افراز بودن ملک مشاع حکم دهد، برای پیگیری کار به ماده ۸ قانون افراز و فروش املاک مشاع رجوع می‌شود.

مرحله هشتم افراز ملک مشاع 

در این مرحله نماینده ثبت باید نسبت به تهیه پیش ‎نویس قطعات مفروزی اقدام به عمل آورد. در ادامه باید از سوی دفاتر املاک سند مالکیت پیشین باطل شده و اقدامات لازم برای تهیه سندهای جدید در پیش گرفته شود. در ادامه باید با کمک یک بخشنامه، دفاتر اسناد رسمی تابعه را از ابطال سند مالکیت اولیه مطلع ساخت.

مرحله نهم افراز ملک مشاع 

در صورتی که ملک مورد نظر غیرقابل افراز معرفی شود، شرکا می‌توانند نسبت به فروش آن اقدام کنند. برای اینکار کافی است تا به دادگاه رجوع شود. در ادامه مرجع مورد نظر دستور فروش را مورد بررسی قرار خواهد داد و پس از فروش ملک مزبور مطابق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع، دادگاه هزینه‌های عملیات اجرایی را از مبلغ فروش کسر خواهد کرد و مابقی را مابین شرکا تقسیم می‌کند.

مرحله ادهم افراز ملک مشاع 

در مرحله آخر فقط کافی است برای ملک مشاع قابل افراز از شهرداری استعلام گرفته شود.