مال مشاع به مالی گفته می‌شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه است یعنی هر مالک در جزء جزء کل ملک حق تصرف دارد. اشاعه در مالکیت در مواردی بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود می‌آید. در حالت نخست اراده دو نفر یا بیشتر عاملی بر ایجاد حالت اشاعه است. حالت دوم قهری است كه از مصادیق بارز آن ارث است. آنچه كه به عنوان ماترك از متوفی باقی می‌ماند، اگر اموال غیرمنقول هم جزء ماترك باشد، آن مال در مالكیت ورثه منتقل شده است و ورثه به صورت مشاع از آن بهره‌برداری می‌كنند. 
از مالکیت مشاعی همواره به عنوان یک عیب نام برده می‌شود و اینجاست که بحث تقسیم اموال مشاع پیش می‌آید و اجتماع حقوق مالکان متعدد در شیء واحد از میان رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل می‌شود.

معنی افراز

افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاست. شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به‌نحوی که می‌خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. بنابراین هر شریک می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را مطرح کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.

 مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز

در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: محاكم دادگستری و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند كه عملیات ثبتی خاتمه پیدا كرده باشد.

بنابراین هر زمان كه عملیات ثبتی خاتمه پیدا نكرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هرچند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد. ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی‌مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.
مطلب دوم در صلاحیت محاكم، جایی است كه بین مالكان، محجور یا غایبی باشد. صغار، مجانین و سفها، اشخاص محجور هستند و غایب مفقودالاثر در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالكان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا كرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
دعوای افراز در محاكم با ارایه دادخواست مطرح می‌شود و باید به طرفیت كلیه مالكان اقامه شود. در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و مجدداً باید دعوای جدیدی طرح شود.

نحوه افراز املاک

در خصوص نحوه افراز املاک در دفاتر ثبتی باید گفت متقاضی یا متقاضیان باید تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکان مشاعی ملک به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می‌کند. تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا نزد نماینده تعیین‌شده ارسال می‌دارد.

نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره می‌رساند. مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکان و شرکای ملک به نقشه‌بردار ارجاع می‌کند. در صورتی که تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود مراتب باید به متقاضی یا متقاضیان و کلیه شرکای ابلاغ شود.

نقشه‌بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکان مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می‌کند که در روز و ساعت تعیین‌شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تأکید می‌کند که عدم حضور سایر مالکان مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود. اخطارهای تهیه‌شده پس از امضای مسئول اداره و درج شماره بر آنها به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالکان مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم می‌شود که اخطارها را به‌موقع به مالکان مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می‌دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها و حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها در پرونده تا روز معاینه محل صادر می‌کند. در روز معاینه محل نقشه‌بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت می‌کنند.
چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد پس از حضور در محل و معرفی ملک به وسیله متقاضی، نماینده حدود آن را با مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق و نقشه‌بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکان برداشت و ترسیم کرده و قطعات مفروز را به نرخ منطقه‌ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می‌کند. نقشه مورد نظر باید به تصویب و تأیید اداره مسكن و شهرسازی استان برسد. در صورتی که محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهری باشد، نقشه افراز حسب دستورالعمل اداره عنداللزوم جهت تأیید و اظهار نظر با شهرداری و در صورتی که زمین و مستغلات كاربریش زراعی، كشاورزی ‌یا باغ باشد، تشخیص اجازه افراز با سازمان جهاد كشاورزی است. پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می‌شود. بعد از برگشت نقشه از مراجع یادشده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورت‌جلسه افراز تنظیم و هر یک از قطعات افرازشده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضا خود و نقشه‌بردار در صورت امکان به امضای متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می‌کند.

در صورت‌جلسه افراز باید ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افرازشده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود. آنگاه مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورت‌جلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام‌شده در صورتی که اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را به‌نحوی که انجام شده است، ذیل صورت‌جلسه مرقوم می‌کند. سپس تصمیم اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورت‌جلسه افراز طی اخطاری به کلیه مالکان مشاعی ابلاغ می‌شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند، مراتب را ظرف ۱۰ روز از تاریخ رویت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم کنند. اخطار مذکور پس از امضای مسئول اداره و درج شماره بر آن به وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکان مشاعی به مأمور ابلاغ تسلیم و ارسال پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ‌شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می‌شود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضای زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می‌توانند با ارایه گواهی لازم از مراجع قضایی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر، صدور سند مالکیت سهمی خود به طور مفروز را از اداره ثبت تقاضا کنند. مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می‌کند. بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا کرده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال می‌دارد. سپس نماینده با توجه به صورت‌جلسه افراز پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می‌فرستد.

متصدی دفتر بازداشتی پس از گواهی عدم بازداشت آن را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز و سایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهای دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده می‌شود. متصدی حسابداری فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می‌کند. متقاضی پس از واریز وجوه سند قبض را تحویل حسابداری داده و حسابداری نیز گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال می‌دارد. متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدیدالتحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می‌کند. پرونده جهت تنظیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می‌شود. در بایگانی ابتدا سند نخ‌کشی و پلمپ و سپس در دفتر اسناد ثبت و آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می‌شود. درصورتی‌که متقاضی نتواند آدرس محل سکونت سایر شرکا را تعیین و اعلام کند، ابلاغ هرگونه اخطار به آنها از طریق درج در روزنامه انجام‌پذیر خواهد بود.