همانگونه که قبلا گفته شد اشاعه می­‌تواند به طرق مختلفی ایجاد شده باشد؛ یعنی ممکن است قهری و یا اختیاری باشد. حال اگر یکی از شرکا و یا چند نفر آنها راضی به افراز و جدا کردن سهم هر فرد نباشند دعوایی به همین نام در دادگاه مطرح می شود که توسط یک یا چند مالک مشاعی به طرفیت و در برابر یک یا چند مالک مشاعی دیگر مطرح می‌شود، مگر اینکه افراز منع قانونی داشته باشد.
نکته بسیار مهم در دعوای افراز، همه مالکان مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده(یکی از دو طرف دعوا) دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار بگیرند.

مرجع افراز(جداکردن) املاک مشاعی

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاعی بخش زیادی از افراز املاک مشاعی به ادارات ثبت اسناد و املاک واگذار شد که آثار مثبتی را به همراه داشت. مثلا اینکه کارشناسان ثبتی در بررسی وضع محل و تطبیق میزان مالکیت مالکین مشاعی به نسبت کارشناسان دیگر از تخصص و دقت بیشتری برخوردار هستند. همچنین تشریفات و دردسرهای رسیدگی قضایی وجود ندارد و بعلاوه این ادارات وسایل و امکاناتی مانند دوربین نقشه­ برداری دارند و به عبارتی مجهز هستند. با تصویب این قانون دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارند؛ یکی ادارات ثبت اسناد و املاک و دیگری مراجع قضایی که همان دادگاه ­ها هستند.

صلاحیت ادارات ثبت برای افراز

بدین ترتیب املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها به پایان رسیده است، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد، درصورتیکه مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل است که ملک مشاعی در حوزه آن قرار گرفته است.
اساس و مبنای تقسیم­ بندی فوق، جریان ثبتی ملک می باشد و درصورتیکه جریان ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد یا به­ عبارتی عملیات مقدماتی به پایان رسیده­ باشد (که تنظیم اظهارنامه، انتشار آگهی های نوبتی، مشخص کردن حدود، انجام تحدید حدود و گذشتن مدت اعتراض یا در صورت اعتراض، صادر شدن حکم نهایی و کلیه اقدامات داخل در عملیات مقدماتی است) ملک شما آماده ثبت دفتر املاک است؛ هر­چند ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد که به­ این­ترتیب افراز این املاک در ادارات ثبت محل واقع شدن ملک انجام می­ گیرد.
حواسمان باشد که اگر چند سند مالکیت داشتید که معارض بود و با یکدیگر تعارض داشت، جدا کردن این قبیل اسناد هم مقدور نیست.

صلاحیت دادگاه ­ها برای افراز

اگر بین شرکای مال مشاع، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد، برای­ اینکه مصلحت آنها رعایت شود، افراز مال باید در دادگاه صورت گیرد هرچند جریان ثبتی آنها به­ پایان رسیده ­باشد. همه املاکی که مالکشان معلوم نیست و یا املاکی که جریان ثبتی آن به­ پایان نرسیده است، یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین درصورتیکه رای نهایی دادگاه صادر نشده باشد، در دادگاه انجام می­ شود.

افراز در ادارات ثبت

همانطور که در موارد قبل بیان گردید عمل افراز با درخواست هر یک از مالک و یا مالکان مشاعی شروع می­ شود. تقاضا می­تواند در ورقه های معمولی و یا فرم دادخواست تنظیم شود. آنچه مهم است، آنست که ذکر کردن مشخصات متقاضی و سایر شرکاء و آدرس آنها و مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و همچنین حوزه ثبتی و موضوع مورد درخواست، در درخواست ضروری است. همراه تقاضا، مدارک و مستندات نیز ضمیمه می­شود. ابتدا درخواست افراز شما به نماینده ثبت ارجاع می­شود تا رسیدگی نماید. اگر مشکل قانونی در این زمینه وجود نداشته باشد، وقت معاینه محل تعیین می­شود و به متقاضی و کلیه شریکان ابلاغ می­ شود و بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات نقشه، ملک مورد افراز ترسیم می­ شود و به امضای نماینده و نقشه­بردار و شرکای حاضر در محل می­رسد. همچنین صورت­ مجلس حاوی حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی نیز تهیه و امضا می­ شود. باید نقشه افرازی را به شهرداری محل ارسال نمایید تا ظرف مدت دو ماه نظریه خود را اعلام نماید. اگر در این مدت تصمیم شهرداری اعلام نشود، اداره ثبت می­تواند براساس نقشه ترسیمی افراز را انجام دهد. مسوول اداره تصمیمش را در چارچوب مقررات مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می­ کند. این تصمیم به همراه یک نسخه از صورت­ مجلس و کپی نقشه افرازی برای کلیه شرکاء فرستاده می­ شود. این تصمیم هم به مدت ۱۰ روز از تاریخی که ابلاغ می­ شود قابل تجدیدنظر در دادگاه عمومی است و رای این دادگاه هم قابل اعتراض در دادگاه تجدید­نظر است.

فروش املاک مشاع غیرقابل­ افراز

به دلیل مشکلات املاک مشاعی هنگام نقل­ و ­انتقال، قیمت آن به نسبت املاک مفروز بسیار کمتر و در مورد املاکی که غیرقابل افراز تشخیص داده می ­شود، این مشکل همچنان باقی می­ماند. بنابراین قانون برای حمایت کردن از این نوع مالکیت، فروش را برای این قبیل املاک که غیر قابل افراز تشخیص داده شوند درنظر­گرفته­ است. در اینصورت هر یک از شرکا می­ توانند از دادگاه درخواست فروش ملک را بنمایند. در اینصورت دادگاه دستور فروش ملک را به صورت شش­ دانگ به دایره اجرای دادگاه صادر می­نماید. در اینصورت هر یک از مالکان مشاعی یا ثالث می­ توانند نسبت به خرید ملک اقدام کنند. عملیات مربوط به انتقال بر اساس مقررات اجرای احکام مدنی مربوط به اموال غیرمنقول(زمین، باغ، خانه و …) انجام می­ شود. پس از فروش هزینه عملیات اجرایی از مبلغ مورد فروش کسر می ­گردد و باقی مانده بین مالکان مشاعی به نسبت مالکیت تقسیم می­شود.

افراز املاک در دادگاه

در این مورد هم باید خواهان و یا خواهان­ ها (کسانی که می­خواهند ملکشان افراز شود) دادخواست خود را در دو نسخه تهیه نمایند و با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته همراه با مدارک و اسناد در دو نسخه با پرداخت هزینه دادرسی، برمبنای دعوای غیرمالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم می­ کنند. اگر لازم شد می­ توانید از دادگاه برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک، گواهی بگیرید. دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت می­ شود و به یکی از شعب برای رسیدگی ارجاع می­شود و دادگاه هم تعیین وقت می ­کند و براساس مستندات ارائه شده درصورت لزوم با سازمان­های مرتبط نامه ­نگاری می­ نماید و مدارک لازم هم تکمیل می­ شود.
بعد دادگاه یک نسخه از دادخواست و ضمایم آن را ارسال و ابلاغ می­کند. دفتر دادگاه وقت حضور خواهان­ها و خواندگان را با صدور اخطاریه ابلاغ می­ نماید. اگر نیازی به ابلاغ از طریق انتشار آگهی باشد، خواهان باید هزینه آگهی را بدهد. در صورت عدم توافق مالکان مشاعی بر حسب تشخیص دادگاه، قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می­ شود. ممکن است کارشناس هم بر اساس توافق طرفین تعیین شود. در­غیر­اینصورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب می­کنند که هزینه او را خواهان­ های محترم پرداخت می­ نمایند. پس از صدور رای هم حق اعتراض به رای، برای شما وجود دارد. پس از اینکه حکم قطعی و به دو طرف ابلاغ شد، حکم افرازی قابل­ اجرا است.

بر گرفته از مهداد