ضوابط قانونی پیشفروش املاک
از جمله معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و در مواقعی حتی ضرر و زیان میشوند، معاملات مربوط به پیش فروش املاک است که البته اختلافات حاصله از این معاملات، بهخصوص در مواقعی که بازار مسکن دچار نوساناتی است، افزایش مییابد و همین موضوع منجر گردیده در این زمینه، پروندههای متعددی در دادگاهها تشکیل و اختلافات زیادی به دادگاهها ارجاع شود .
قانون پیشفروش ساختمان از سال ۱۳۸۹ تصویب و در سال ۱۳۹۳، آییننامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ شد. در این قانون مواردی پیشبینی شده است که پیشخریدار با طیب خاطر نسبت به انجام معمله یا پیشخرید آپارتمان اقدام کند.
منظور از قرارداد پیش فروش ساختمان
ماده یک قانون پیشفروش ساختمان، قراردادهای پیشفروش را تعریف کرده است: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.
نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
در ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان آمده است که قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. این ماده بدین معناست که دفاتر املاک یعنی بنگاههای معاملات املاک حق ندارند قرارداد پیشفروش ساختمان منعقد کنند.
ضوابط تبلیغ یا انتشار آگهی پیش فروش ساختمان
پیشفروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیشفروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاعرسانی و سایر رسانههای گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آییننامه اجرایی این قانون مشخص میشود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانههای یادشده ارایه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. این موضوع در ماده ۲۱ قانون پیشفروش ساختمان تصریح شده است.
مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیشفروش ساختمان
وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیشفروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آییننامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد.
در ماده ۲۰ آییننامه نیز آمده است که رسانههای جمعی جهت انتشار آگهی پیشفروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواستکننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند. در غیر این صورت، طبق ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد.
ماده مذکور، ضمانت اجرایی است تا پیشفروشندگان آپارتمانها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود.
اقدام به پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد. در حقیقت ماده ۱۸ آییننامه، تکمیل ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان است.
مجازات پیشفروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کرده و نمیتوانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش کنند.
در غیر این صورت برای بار نخست تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.
صاحبان بنگاههای معاملات املاک نمیتوانند از ضوابط اظهار بیاطلاعی کنند
این ضوابط به اتاق اصناف نیز ابلاغ شده و صاحبان بنگاههای معاملات املاک نمیتوانند از این موارد اظهار بیاطلاعی کنند.
ثبت ديدگاه