مشاوره حقوقی در مورد خرید و فروش ملک
اگر نیاز به اخذ مشاوره تلفنی با وکیل و مشاوره حقوقی درباره ” دعاوی ملکی ” و یا سایر موضوعات حقوقی دارید می توانید با تلفن ثابت با شماره ۹۰۹۹۰۷۲۸۳۵ تماس بگیرید و یا از طریق اینجا از خدمات حقوقی وکلای مجرب و پایه یک تهران به طور ۲۴ ساعته و شبانه روزی بهره مند شوید .
مجازات زندان برای عدم پیش‌فروش ساختمان با سند رسمی
افزایش روزافزون اجاره آپارتمان‌های استیجاری و عدم ثبات قیمت‌ها، موجب شده است مردم تمایل بیشتری به پیش فروش ساختمان داشته باشند و از طرفی ازدیاد جمعیت، افزایش تقاضا برای خرید مسکن و قدرت اقتصادی پایین باعث گرایش بیشتر فروشندگان به پیش فروش آپارتمان‌های ارزان‌قیمت شده است.
از سوی دیگر قیمت مناسبتر آپارتمان‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند و نیز منافع حاصله برای سازندگان، جذابیتی برای انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌ها ایجاد کرده است. با وجود این جاذبه‌ها، بروز تخلفات و جرایمی در حوزه پیش‌فروش واحدهای مسکونی، مشکلاتی برای شهروندان به وجود آورده است که افزایش آگاهی مردم برای کاهش وقوع این‌گونه جرایم از جمله کلاهبرداری، ضروری به نظر می‌رسد.
حمیدرضا محمدباقری، قاضی دیوان عالی کشور درخصوص نگاه قانون به پیش‌فروش آپارتمان گفت: با اینکه چند سالی است قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب شده ولی هنوز به صورت عملی در دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی‌شود و اغلب قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان به‌صورت مبایعه‌نامه عادی در دفاتر املاک تنظیم میشود؛ به‌طوری که اتحادیه املاک در این خصوص برگه‌های چاپی تنظیم کرده که پس از امضای طرفین معامله، کد رهگیری صادر میشود.
وی فزود: برابر قانون پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد مربوطه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود که این قرارداد، سندی رسمی است و بر اساس آن مالک نمی‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد.
به گزارش مهداد، این قاضی دیوان عالی کشور در پاسخ به این پرسش که قانون پیش‌فروش ساختمان چه مجازاتی برای مشاوران املاکی که قرارداد پیش‌فروش تنظیم می‌کنند، در نظر گرفته است، بیان کرد: به موجب این قانون برای پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی مجازات حبس تعیین شده است. ولی در جامعه متأسفانه این گونه قراردادها هنوز به‌صورت مبایعه‌نامه دست‌نویس و عادی، تنظیم میشود و در این صورت حتی با وجود کد رهگیری، ممکن است در دفعه بعد، همان آپارتمان با سند عادی و بدون کد رهگیری به فروش برسد.
تاثیر کد رهگیری در قرارداد پیش فروش ملک
قانون گذار در قانون ضوابط پیش فروش ساختمان را معین نموده است با این وصف وی در خصوص تفاوت‌ها و اعتبار پیش‌فروش آپارتمان با کد رهگیری و بدون کد رهگیری، عنوان کرد: از نظر دادگاه هر دو قرارداد معتبر است. چون بیع یا همان معامله انجام شده است و کد رهگیری فقط موجب قفل شدن ملک میشود و در دفاتر املاک و دفاتر اسناد رسمی این موضوع قابل تشخیص است که ملک قبلاً فروخته شده است. در غیر این صورت از نظر قانون و دادگاه، پس از تنظیم قرارداد فروش، چه با کد رهگیری و چه بدون کد، ملک به فروش رسیده است.
محمدباقری در خصوص مواردی که مساحت آپارتمان پیش فروش شده، بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد باشد، گفت: مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، چنانچه متراژ ملک خریداری‌شده بیشتر باشد، فقط فروشنده حق فسخ دارد و خریدار حق فسخ ندارد. مگر اینکه طرفین با یکدیگر تراضی کنند.
وی همچنین در پاسخ به ابن پرسش که در صورتی که پیش خریدار قادر به پرداخت مابه‌التفاوت اضافه بنا نباشد، آیا می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا خیر، اظهار کرد: پیش خریدار ملزم به پرداخت بهای اضافی ملک است. چون به هر حال ملک بیشتری به تملک وی درمی‌آید و منتفع میشود.
مبنای پرداخت اضافه بنای ملک پیش فروش شده
در خصوص اینکه پیش‌خریدار بر چه مبنایی ملزم به پرداخت اضافه‌بهای ملک میشود، افزود: قیمت اضافه‌بنا بر اساس نرخ روز زمان بیع تعیین میشود. مثلاً اگر در زمان معامله، قیمت متری ۲ میلیون تومان باشد، اگر یک سال بعد مشخص شود مساحت آپارتمان بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد است، پیش خریدار باید قیمت همان زمان معامله را پرداخت کند.
از جمله دعاوی که در دادگاه‌های حقوقی زیاد طرح میشود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است. اگر مالک پس از امضای بیع نامه در روز مقرر، به دلیل افزایش بهای ملک یا مطالبه پول بیشتر یا اختلافات مالی دیگر در وقت مقرر جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشود و در هر حال اگر فروشنده‌ای بر اساس قرارداد در وقت معین در دفترخانه حضور نیابد، قانون به خریدار این حق را داده است که به دادگاه مراجعه و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال طرح کند و دادگاه بر اساس بیع نامه موجود و شروطی که در آن ذکر شده است، حکم می‌دهد.
به گفته محمدباقری، احقاق حق در این‌گونه دعاوی به‌راحتی امکان‌پذیر است. حتی اگر مالک در دادگاه و پس از صدور حکم حاضر نشود، دادگاه نماینده می‌فرستد و سند به نام خریدار تنظیم میشود.
آثار عدم انجام تعهدات ملک پیش فروش شده توسط سازنده
وی در ادامه در پاسخ به این پرسش که اگر در پیش فروش آپارتمان، فروشنده یا سازنده به تعهداتش عمل نکند، مثلاً با وجود توافق، پکیج را نصب نکند یا مارک، جنس یا مواد مورد توافق را به کار نبرد، چه باید کرد، تصریح کرد: ما به‌عنوان قاضی دوست نداریم مردم را فوری به کلانتری یا دادگاه راهنمایی کنیم. در قانون و اسلام هم قضات و وکلا به ایجاد سازش بین طرفین توصیه شده‌اند. لذا در صورت بروز اختلاف، خریدار می‌تواند ابتدا با مراجعه به مالک و سازنده یا از طریق دفتر املاک و مشاور تنظیم‌کننده قرارداد که واسطه بوده‌اند، مشکل را حل کرده و در نهایت اگر توافق صورت نگرفت، در زمان تحویل ملک، درخواست تأمین دلیل کنند.
تامین دلیل
این قاضی دیوان عالی کشور در خصوص مفهوم تأمین دلیل نیز گفت: تامین دلیل به معنای حفظ دلیل است. برای اینکه ممکن است در آینده دلایل موجود از بین برود. مثلاً وقتی ۶ ماه یا یک سال از آن آپارتمان استفاده کنید دلیل و مدرک دعوا از بین می‌رود. وقتی خریدار تأمین دلیل کند، کارشناس پس از بررسی وضعیت موجود، آن را صورت‌جلسه می‌کند و این سند و مدرکی محسوب میشود تا بر اساس آن خریدار رفع خسارت کرده یا درخواست دریافت مابه‌التفاوت آن را از دادگاه بخواهد.
وی در پاسخ به این پرسش که اگر در پیش‌فروش آپارتمان، سازنده تعهد زمانی برای تکمیل ساخت را رعایت نکرد و ملک را نیمه‌کاره رها کرد، چه اقدامی باید از سوی خریدار صورت گیرد، بیان کرد: در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان شرط و شروطی می‌گذارند و تاریخ تحویل و مبلغ خسارت در صورت تأخیر در ساخت به‌صورت روزانه مشخص میشود ولی اگر مراحل ساخت طبق قرارداد انجام نشد باید در ابتدا به‌صورت دوستانه به راه‌حل مشترک رسید و در غیر این صورت خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه هم خسارت و وجه التزام را مطالبه کرده و هم الزام به تکمیل ملک را از دادگاه بخواهد.
محمدباقری ادامه داد: با توجه به اینکه مطابق مواد ۳۶۷ به بعد قانون مدنی فروشنده موظف است مبیع (ملکی که می‌خواهد بفروشد) را مطابق شرایط مقرر در قرارداد به خریدار تحویل دهد بنابراین تا قبل از تحویل مبیع هرگونه خسارت و ضرری که به مبیع وارد شود، برعهده فروشنده است چون هنوز به تصرف خریدار درنیامده است.
تمهیدات قانونگذار برای رفع اختلاف احتمالی ملک پیش فروش شده
این قاضی دیوان عالی کشور درخصوص رفع اختلاف احتمالی میان پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده در هنگام تحویل ملک نیز گفت: اگر در قرارداد پیش‌فروش، شرط داوری شده باشد، طبیعتاً داور مرجع حل اختلاف بین آن دو بوده و رأی داور هم برای طرفین لازم‌الاتباع است. در غیر این صورت دادگستری مرجع عام رسیدگی به دعاوی خواهد بود.
وی با بیان اینکه به‌طورمعمول و در عرف بازار، شرط داوری در قراردادهای پیش‌فروش پیش‌بینی شده و گنجانده شده است، عنوان کرد: ممولاً داور از بین افراد وارد و مطلع در امور ساختمان و قرارداد انتخاب میشود. مثلاً مدیر دفتر املاک که تنظیم‌کننده قرارداد بوده است، به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین انتخاب میشود.
محمدباقری در پاسخ به اینکه آیا به نظر داور می‌توان اعتراض کرد یا خیر، نیز گفت: طبق قانون آیین دادرسی مدنی، در باب داوری، رأی داور قابل اعتراض در دادگاه است و هر یک از طرفین به رأی داور اعتراض داشته باشند به دادگاه مراجعه می‌کنند و دادگاه موضوع را بررسی و رأی مقتضی صادر می‌کند. اگر داور رأی ندهد هر یک از طرفین می‌توانند جهت حل اختلاف پیش‌آمده، به دادگستری مراجعه کنند.
وی به شهروندان توصیه کرد برای داشتن یک معامله خوب و بدون مشکل، نکاتی را مورد توجه قرار دهند و در این زمینه عنوان کرد: مشاهده و بررسی اسناد مالکیت فروشنده در انجام معاملات ملکی ضرورت دارد. در مورد وکیل هم باید متن وکالت‌نامه به‌دقت بررسی شود که این وکیل، فقط دارای وکالت کاری نباشد بلکه وکالت رسمی با حق فروش داشته باشد.
این قاضی دیوان عالی کشور ادامه داد: در مساله پیش‌خرید ملک و آپارتمان، دیدن پروانه ساختمان و بررسی دقیق جزییات آن بسیار مهم است تا به‌عنوان مثال ملک مشکلات حقوقی نداشته باشد همچنین متن قرارداد باید از سوی خریدار و فروشنده خوانده شود. خرید و فروش امری فنی و تخصصی است و در تنظیم قرارداد باید همه جوانب مساله مورد توجه قرار بگیرد.
وی با تاکید بر اینکه با اندکی دقت و کسب آگاهی در مورد معاملات املاک به‌سادگی می‌توان جلوی ضرر و زیان‌های احتمالی را گرفت، تصریح کرد: سعی شود آپارتمان از افراد خوش‌حساب و خوش‌نام خریداری شود. در انجام معامله باید خود شخص خریدار، آگاه بوده یا از فرد متخصص کمک بگیرد تا کمتر دچار مشکل شود.
محمدباقری بیان کرد: اگر بیع‌نامه‌ای تنظیم و امضا شود، با افزایش قیمت آپارتمان، مالک نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند و این قرارداد برای طرفین لازم‌الاجرا است و دادگاه بر اساس آن حکم صادر می‌کند.
وی خاطرنشان کرد: اگر قرارداد تنظیم شود ولی امضا نشود، مالک از نظر قانونی می‌تواند ملک را بفروشد و این امر از لحاظ قانونی مشکلی ندارد؛ هرچند از نظر اخلاقی صحیح نیست.
منظور از قرارداد پیش فروش ساختمان
ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان، قراردادهای پیش‌فروش را تعریف کرده است: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب میشود.
نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
در ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان آمده است که قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. این ماده بدین معناست که دفاتر املاک یعنی بنگاه‌های معاملات املاک حق ندارند قرارداد پیش‌فروش ساختمان منعقد کنند.
ضوابط تبلیغ یا انتشار آگهی پیش فروش ساختمان
پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص میشود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارایه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. این موضوع در ماده ۲۱ قانون پیش‌فروش ساختمان تصریح شده است.
مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان
وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یادشده تهیه خواهد شد.
در ماده ۲۰ آیین‌نامه نیز آمده است که رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند. در غیر این صورت، طبق ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد.
ماده مذکور، ضمانت اجرایی است تا پیش‌فروشندگان آپارتمان‌ها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود.
اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد. در حقیقت ماده ۱۸ آیین‌نامه، تکمیل ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان است.
مجازات پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی
ثبت ديدگاه