در اجاره نشینی معمولا” یکی از مسائلی که در روابط موجر و مستاجر پیش می‎آید این است که زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده اما مستاجر قصد تخلیه خانه را ندارد و موجر در این شرایط باید حق خود را از طریق مراجع قضایی درخواست کند. در این نوشتار به بررسی و تفاوت دو راهکاری که در این شرایط پیش پای صاحب خانه‎ای است می‎پردازیم.

برای تخلیه ملک مسکونی که اجاره نامه آن به صورت عادی تنظیم شده و مدت اجاره نیز به پایان رسیده باشد، یکی از دو حالت زیر مفروض است:

الف – تقاضای دستور تخلیه ملک

ب – تقاضای حکم تخلیه ملک

نحوه صدور دستور تخلیه

برای درخواست دستور تخلیه باید کلیه شرایط زیر با هم موجود باشد:

• اجاره نامه مدت داشته باشد .

•  قرارداد اجاره  در دو نسخه تنطیم شده باشد .

• هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء موجر و مستاجر رسیده باشد .

•  هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد .

• مدت اجاره تمام شده باشد .

در صورت وجود تمام این شرایط و با ارائه دادخواست تخلیه ملک به شورای اختلاف محل وقوع ملک، دستور تخلیه صادر خواهد شد.

اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور برگ اجرائیه ندارد و اصولا طی یک هفته پس از تقدیم تقاضای صاحبخانه، انجام می شود. پس از ابلاغ اوراق قضایی و یا اجرائیه، چنانچه تا ۳ روز مستاجر ملک را تخلیه نکرد و تحویل نداد، دستور تخلیه در روز و ساعت مشخص توسط مأمور اجرا انجام خواهد شد.

چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و تقاضای مهلت کند، مرجع قضایی  با دادن مهلت به مستاجر برای یک نوبت و به مدت حداکثر یک ماه موافقت خواهد کرد.

نحوه گرفتن حکم تخلیه

در صورتی که مدت اجاره تمام شده باشد، اما حتی یکی از شرایطی که در بالا ذکر شد موجود نباشد، مشمول دستور تخلیه نخواهد شد مثلا اگر موجر بخواهد تقاضای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره  را تقاضا کند می بایست دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت  عدم پرداخت اجاره را مطرح کند .

در این‎گونه موارد با تقدیم دادخواست مربوطه، حکم تخلیه صادر می‎شود. دریافت حکم تخلیه مستلزم تعیین جلسه رسیدگی، صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی، تجدیدنظر و تقاضای صدور اجرائیه خواهد بود و نسبت به دستور تخلیه  زمان بیشتری خواهد برد.

چنانچه املاک مسکونی با وکالت ‎نامه رسمی اجاره داده شده باشند و اجاره نامه هم عادی باشد، مالک شخصا یا توسط وکیل دادگستری می‎ تواند از طریق شورای حل اختلاف درخواست تخلیه ملک را ارائه کند.